Câu 111: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?

• Căn cứ:
  • Điều 317, 318 BLDS 2015: thế chấp tài sản là việc dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ.
  • Điều 27, 45 Luật Đất đai 2024: thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, công chứng/chứng thực và đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp luật khi: Có công chứng/chứng thực và được đăng ký giao dịch bảo đảm.

Bản án số 36/2020/DS-PT, TAND tỉnh Lạng Sơn: Hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu do không đăng ký giao dịch bảo đảm, dù đã công chứng.

Câu 112: Ngân hàng có được phát mãi tài sản thế chấp khi bên vay không trả nợ không?

• Theo Điều 299 BLDS 2015: khi bên vay vi phạm nghĩa vụ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm.
• Hình thức xử lý: bán đấu giá, tự bán, hoặc nhận chính tài sản để trừ nợ (nếu có thỏa thuận).
• Phải tuân thủ Nghị định 21/2021/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.

Bản án số 12/2021/KDTM-PT, TAND TP. Hà Nội: Ngân hàng được phát mãi quyền sử dụng đất để thu hồi nợ sau khi chứng minh hợp đồng thế chấp hợp pháp.

Câu 113: Nếu đất thế chấp là tài sản chung vợ chồng, một người tự ý ký hợp đồng thì có hiệu lực không?

• Theo Điều 35 Luật HNGĐ hợp nhất 2025: việc định đoạt bất động sản là tài sản chung phải có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng.
• Nếu chỉ một bên ký, không có ủy quyền hợp pháp → hợp đồng thế chấp có thể vô hiệu.

Bản án số 61/2019/DS-PT, TAND tỉnh Đắk Lắk: Chồng tự ý thế chấp đất đứng tên chung, Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Câu 114: Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất do ngân hàng phát mãi nhưng không sang tên được thì xử lý thế nào?

• Lý do thường gặp: đất đang tranh chấp, không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
• Theo Điều 133 BLDS 2015: người thứ ba ngay tình trong giao dịch được bảo vệ, nhưng đất phải có đủ điều kiện pháp lý.
• Người mua có quyền:
  1. Yêu cầu hủy kết quả đấu giá.
  2. Đòi ngân hàng hoàn tiền, bồi thường thiệt hại.

Bản án số 04/2020/KDTM-PT, TAND tỉnh Bình Dương: Tòa buộc ngân hàng trả lại tiền trúng đấu giá và bồi thường chi phí cho người mua do không thể sang tên.

Câu 115: Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nào?

• Theo Điều 26 BLTTDS 2015: tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân.
• Trường hợp các bên có thỏa thuận trọng tài thì Luật Trọng tài thương mại cho phép trọng tài giải quyết, nhưng trên thực tế đa số Tòa án thụ lý do liên quan đến quyền sử dụng đất – tài sản đặc biệt.

Bản án số 10/2022/KDTM-ST, TAND TP.HCM: Tòa án nhận thụ lý tranh chấp hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và doanh nghiệp, bác yêu cầu chuyển sang trọng tài vì đối tượng là quyền sử dụng đất.