Câu hỏi 101: Doanh nghiệp có được góp vốn bằng quyền sử dụng đất không?

Có. Theo Điều 27 và Điều 37 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

Điều kiện:

1. Đất không bị tranh chấp, không bị kê biên;
2. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
3. Việc góp vốn phải lập hợp đồng công chứng hoặc chứng thực.

Ví dụ: Một hộ gia đình góp 2.000 m² đất làm nhà xưởng cho công ty sản xuất may mặc. Sau này, khi tranh chấp xảy ra, tòa chỉ công nhận hợp đồng góp vốn nếu đã được công chứng và đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Câu hỏi 102: Khi doanh nghiệp phá sản, quyền sử dụng đất góp vốn được xử lý thế nào?

• Theo Luật Phá sản 2014, tài sản của doanh nghiệp phá sản (bao gồm quyền sử dụng đất đã góp vốn) sẽ được đưa vào khối tài sản phá sản để thanh toán nợ.
• Nếu quyền sử dụng đất góp vốn thuộc sở hữu Nhà nước cho thuê, thì Nhà nước có quyền thu hồi.
• Nếu quyền sử dụng đất do cá nhân, hộ gia đình góp vốn, họ có thể yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng góp vốn, để nhận lại đất (nếu còn nguyên trạng).

Thực tiễn: Bản án số 11/2018/KDTM-PT của TAND TP.Hà Nội: Một công ty phá sản, quyền sử dụng đất góp vốn bị kê biên để thanh toán cho chủ nợ. Tòa công nhận quyền ưu tiên đòi lại đất cho hộ gia đình đã góp vốn, vì hợp đồng chỉ quy định sử dụng đất chứ không chuyển quyền sở hữu.

Câu hỏi 103: Khi hợp tác xã giải thể, đất do xã viên góp vốn sẽ chia thế nào?

Theo Điều 54 Luật Hợp tác xã 2023, khi HTX giải thể:

• Tài sản còn lại (bao gồm quyền sử dụng đất) sau khi thanh toán các nghĩa vụ nợ, sẽ chia cho xã viên theo mức vốn góp.
• Nếu đất là đất công do Nhà nước giao cho HTX, thì sẽ bị thu hồi, không chia cho xã viên.
• Nếu đất là đất tư nhân xã viên góp vốn, thì xã viên có quyền đòi lại đất hoặc nhận giá trị tương ứng.

Thực tế: Vụ việc tại Đồng Nai, khi một HTX nông nghiệp giải thể, nhiều xã viên đòi lại đất đã góp. Tòa án xác định: nếu có hợp đồng góp vốn bằng đất được công chứng, thì phải thanh toán bằng giá trị đất tại thời điểm giải thể, không nhất thiết trả lại chính thửa đất.

Câu hỏi 104: Doanh nghiệp liên doanh có tranh chấp đất góp vốn thì xử lý ra sao?

• Khi góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất, nếu một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ hoặc sử dụng sai mục đích, bên kia có quyền khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng góp vốn.
• Tòa án sẽ xem xét:
  • Hợp đồng góp vốn có hợp pháp không;
  • Giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm tranh chấp;
  • Thiệt hại thực tế của bên bị vi phạm.

Ví dụ: Một công ty Việt Nam góp vốn bằng 3 ha đất với công ty FDI để làm khu du lịch sinh thái. Sau 5 năm dự án treo, công ty Việt Nam khởi kiện đòi lại đất. Tòa chấp nhận yêu cầu, hủy hợp đồng vì phía FDI vi phạm cam kết tiến độ dự án.

Câu hỏi 105: Khi chia tách doanh nghiệp, đất đai được xử lý thế nào?

• Theo Luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Doanh nghiệp sửa đổi năm 2025, khi chia, tách doanh nghiệp, tài sản (bao gồm quyền sử dụng đất) sẽ được phân chia theo phương án đã được cơ quan đăng ký kinh doanh phê duyệt.
• Nếu đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của doanh nghiệp, có thể chia cho các công ty mới trên cơ sở đăng ký lại quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước.
• Nếu đất do Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm, doanh nghiệp mới phải ký lại hợp đồng thuê đất.

Thực tiễn: Một công ty xây dựng ở TP.HCM chia tách thành 2 công ty. Khu đất 5.000 m² ở quận Bình Tân được chia thành 2 phần và cơ quan đăng ký đất đai đã cấp lại 2 giấy chứng nhận cho 2 pháp nhân mới.