Câu hỏi 66: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà và sử dụng đất tại Việt Nam không?

Theo Điều 44 Luật Đất đai 2024 và Điều 8 Luật Nhà ở 2023, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) có quyền sở hữu nhà và sử dụng đất tại Việt Nam, nhưng phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định.

Cụ thể, Việt kiều là công dân Việt Nam được hưởng nhiều quyền lợi hơn so với trước đây, trong khi người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quy định riêng về việc sở hữu nhà gắn liền với đất ở hoặc nhận quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở. 

Đối với Việt kiều là công dân Việt Nam: Được mua, sở hữu và sử dụng đất, nhà ở tại Việt Nam như cá nhân trong nước và được giao dịch bất động sản trực tiếp.

Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam; được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua các dự án phát triển nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê đất.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền thừa kế quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Các điều kiện cần đáp ứng: Phải có giấy tờ hợp pháp thể hiện việc được phép nhập cảnh vào Việt Nam; phải đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự và phải tuân thủ các quy định về đăng ký giao dịch, nộp thuế và các quy định pháp luật khác có liên quan. 

Bản án số 24/2017/DS-PT của TAND TP.HCM: Một Việt kiều Mỹ khởi kiện đòi quyền thừa kế đất của cha mẹ tại Quận 3. Tòa tuyên: ông có quyền hưởng di sản nhưng chỉ được nhận giá trị bằng tiền, không trực tiếp đứng tên quyền sử dụng đất vì không có quốc tịch Việt Nam. Tuy nhiên theo Luật đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 thì vẫn được đứng tên nhưng cần có giấy tờ chứng minh là người gốc Việt Nam và có giấy tờ chứng minh đã nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm giao dịch. 

Câu hỏi 67: Người nước ngoài có được mua đất tại Việt Nam không?

Theo Luật Đất đai 2024, người nước ngoài không được mua đất trực tiếp và không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án thương mại) và có các hình thức sử dụng đất khác như thuê đất từ Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân Việt Nam. 

Trước đây, theo Điều 5 và Điều 55 Luật Đất đai 2013, người nước ngoài cũng không được trực tiếp mua và đứng tên quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Họ chỉ có thể:

Thuê đất của Nhà nước hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp.

Mua, thuê mua, nhận tặng cho nhà ở thương mại (căn hộ, nhà riêng lẻ trong dự án) theo Điều 159 Luật Nhà ở 2014, nhưng không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà hoặc 10% số lượng nhà ở trong một dự án.

Năm 2020, UBND TP. Đà Nẵng đã hủy 21 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cấp cho người nước ngoài thông qua hình thức “mua hộ” bằng tên người Việt. Tòa án sau đó cũng xác định giao dịch này vô hiệu vì trái với quy định pháp luật đất đai.

Câu hỏi 68: Người thừa kế ở nước ngoài có quyền khởi kiện chia thừa kế đất ở Việt Nam không?

Theo Điều 663 Bộ luật Dân sự 2015, quan hệ thừa kế có yếu tố nước ngoài thì áp dụng pháp luật Việt Nam nếu di sản là bất động sản tại Việt Nam. Như vậy, dù người thừa kế ở Mỹ, Úc, Canada… vẫn có quyền khởi kiện chia di sản đất tại Việt Nam.

Theo Luật đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền thừa kế quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. 

Tuy nhiên trước đây tại Điều 186 Luật Đất đai 2013, nếu người thừa kế không có quốc tịch Việt Nam thì chỉ được hưởng giá trị bằng tiền từ quyền sử dụng đất.

Bản án số 02/2019/DS-ST của TAND tỉnh Khánh Hòa: Các con ở Mỹ khởi kiện chia thừa kế đất của cha mẹ để lại. Tòa tuyên: họ có quyền hưởng thừa kế nhưng phải chuyển nhượng phần đất cho người thân trong nước và nhận giá trị bằng tiền.

Câu hỏi 69: Tranh chấp khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất với doanh nghiệp FDI thì xử lý thế nào?

Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất với doanh nghiệp FDI dẫn tới tranh chấp, thì xử lý sẽ dựa vào các nguyên tắc như:

Xác định tính hợp pháp của QSDĐ và hợp đồng góp vốn (nguồn gốc đất, hình thức góp vốn, chủ thể góp vốn, mục đích sử dụng đất).

Áp dụng Luật Đất đai 2024 (đặc biệt Điều 42) để xác định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ góp vốn. Sau đó sử dụng các thủ tục hòa giải, khởi kiện tòa án, hoặc yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước về đất đai xử lý khi hợp đồng trái luật hoặc đất sử dụng sai mục đích.

Trước đây, theo Điều 193 Luật Đất đai 2013, quy định hộ gia đình, cá nhân chỉ được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế trong nước. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), họ chỉ được nhận giá trị quyền sử dụng đất thông qua thuê đất của Nhà nước, không được góp vốn trực tiếp bằng đất ở, đất nông nghiệp.

Nếu các bên ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với doanh nghiệp FDI thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.

Bản án số 05/2021/KDTM-PT của TAND cấp cao tại TP.HCM: Một cá nhân góp vốn bằng đất với công ty có vốn Hàn Quốc. Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu vì trái quy định về chủ thể, buộc doanh nghiệp hoàn trả đất cho cá nhân.

Câu hỏi 70: Tranh chấp khi Việt kiều tặng cho đất cho người thân trong nước thì có hiệu lực không?

Tại điểm h khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 nêu: “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam … nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (vẫn giữ quốc tịch Việt Nam) được hưởng đầy đủ các quyền, nghĩa vụ liên quan đến đất đai như công dân trong nước.

Do đó, họ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho người thân trong nước (là cá nhân có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất) và giao dịch này là hoàn toàn có hiệu lực nếu tuân thủ các thủ tục pháp lý cần thiết (lập hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực và đăng ký biến động đất đai).

Nếu người “Việt kiều” đó đã thôi quốc tịch Việt Nam hoặc không thuộc đối tượng “người gốc Việt Nam” được phép nhập cảnh thì quyền nhận tặng cho nhà đất rất bị hạn chế. Khi đó, đất được tặng cho là nhà ở gắn liền với đất ở (hoặc trong dự án nhà ở) thì việc tặng cho mới có hiệu lực.

Trước đây, theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc tặng cho quyền sử dụng đất cũng phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Nếu bên tặng cho là Việt kiều thì phải có quốc tịch Việt Nam thì được phép tặng cho đất hợp pháp. Nếu không có quốc tịch Việt Nam thì chỉ được tặng cho đất ở, còn đất nông nghiệp thì phải chuyển nhượng cho người khác.

Bản án số 13/2018/DS-PT của TAND TP.HCM: Một Việt kiều Pháp tặng cho con gái ở Việt Nam một thửa đất. Hợp đồng tặng cho có công chứng. Tòa xác định giao dịch hợp pháp, con gái được cấp sổ đỏ đứng tên.