Câu hỏi 106: Người dân có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để mở đường theo giá thị trường không?

Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất hợp pháp được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Thực tiễn: Bản án số 03/2021/HC-PT của TAND Cấp cao tại TP.HCM: Người dân tại quận Bình Thạnh bị thu hồi đất để mở rộng đường. Họ khởi kiện yêu cầu bồi thường theo giá thị trường. Tòa nhận định giá đất bồi thường phải căn cứ vào bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành, không thể áp dụng giá thị trường.

Câu hỏi 107: Quy hoạch treo nhiều năm khiến người dân không xây dựng, sửa chữa nhà được thì cần làm gì?

Theo Điều 76 Luật Đất đai 2024:

• Nếu quá 2 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất mà chưa có quyết định thu hồi, chưa cho phép chuyển mục đích thì người dân vẫn được thực hiện quyền sử dụng đất như bình thường (chuyển nhượng, tặng cho, xây dựng…).
• Người dân có quyền khiếu nại về tình trạng quy hoạch treo làm ảnh hưởng quyền lợi.

Ví dụ: Tại TP Thủ Đức (TP.HCM), nhiều hộ dân không được cấp phép xây dựng vì đất nằm trong “quy hoạch treo” hơn 10 năm. Sau khi khởi kiện hành chính, Tòa án đã buộc UBND TP Thủ Đức xem xét cấp phép xây dựng tạm để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân.

Câu hỏi 108: Khi làm hạ tầng khu dân cư, chủ đầu tư được giữ lại bao nhiêu % đất để kinh doanh?

Theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP và các quy định về phát triển đô thị:

• Chủ đầu tư dự án phải dành một phần diện tích đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (đường giao thông, cây xanh, trường học, công trình công cộng…).
• Tỷ lệ cụ thể phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt.
• Nếu chủ đầu tư giữ lại đất vượt quá quy định để phân lô bán nền là trái pháp luật, người dân có quyền khởi kiện hoặc khiếu nại.

Thực tiễn: Vụ án ở Bình Dương (2020), chủ đầu tư chỉ xây dựng hạ tầng tối thiểu, còn lại phân lô bán nền tràn lan. Sau khi cư dân khiếu nại, UBND tỉnh đã buộc chủ đầu tư bàn giao thêm quỹ đất cho hạ tầng và trường học.

Câu hỏi 109: Tranh chấp với chủ đầu tư dự án khu đô thị khi chậm giao đất thì giải quyết ra sao?

• Đây là tranh chấp hợp đồng giữa người dân (hoặc doanh nghiệp) với chủ đầu tư.
• Theo Bộ luật Dân sự 2015, Điều 351 – 357, nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì phải bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm (nếu có thỏa thuận).
• Người mua đất nền, nhà trong dự án có quyền khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư giao đất, hoặc bồi thường khi chậm bàn giao.

Thực tế: Bản án số 02/2020/KDTM-PT của TAND Cấp cao tại Đà Nẵng: Chủ đầu tư một dự án khu đô thị ở Quảng Nam chậm bàn giao đất nền 3 năm. Tòa buộc chủ đầu tư bồi thường tiền lãi tương ứng với số vốn người mua đã nộp, đồng thời phải bàn giao đất theo đúng tiến độ cam kết.

Câu hỏi 110: Người dân có quyền khởi kiện khi dự án hạ tầng làm thiệt hại đất của mình không?

Có. Nếu việc thi công hạ tầng (đường, cầu, cống thoát nước) gây sạt lở, ngập úng, lún nứt nhà cửa, mất đất sản xuất, người dân có quyền:

1. Khiếu nại đến chủ đầu tư hoặc UBND có thẩm quyền;
2. Yêu cầu bồi thường thiệt hại;
3. Khởi kiện dân sự hoặc hành chính tại Tòa án.

Thực tế: Tại TP.HCM, nhiều hộ dân ở TP Thủ Đức khởi kiện Ban quản lý dự án cầu đường vì việc thi công gây lún, nứt nhà. Tòa án buộc đơn vị thi công phải bồi thường thiệt hại theo kết quả giám định.

Như vậy, các câu 106 – 110 đã làm rõ những vấn đề: bồi thường khi mở đường, quyền lợi trong quy hoạch treo, tỷ lệ đất hạ tầng, tranh chấp chậm bàn giao đất trong dự án khu đô thị, và thiệt hại do thi công hạ tầng.