Câu 116: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp có hợp pháp không?

• Căn cứ:
  • Điều 27, 45 Luật Đất đai 2024: người sử dụng đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu có sổ đỏ, đất không tranh chấp, còn thời hạn sử dụng.
  • Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020: quyền sử dụng đất là tài sản góp vốn hợp pháp.
• Hợp đồng góp vốn phải công chứng/chứng thực và đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Trong Bản án số 32/2020/KDTM-PT, TAND TP.HCM, Tòa công nhận hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của một công ty vì đáp ứng đủ điều kiện pháp luật (đất có sổ đỏ, được công chứng).

Câu 117: Khi doanh nghiệp giải thể, quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý thế nào?

• Theo Điều 208 Luật Doanh nghiệp 2020, khi giải thể, tài sản còn lại được phân chia theo tỷ lệ vốn góp sau khi thanh toán hết nợ.
• Quyền sử dụng đất đã góp vốn trở thành tài sản chung của công ty → sẽ được xử lý như tài sản khác:
  1. Nếu còn giữ quyền sử dụng đất thì chia cho các thành viên theo tỷ lệ vốn góp.
  2. Nếu đã chuyển nhượng thì chia tiền tương ứng.

Bản án số 05/2019/KDTM-PT, TAND tỉnh Đồng Nai: Công ty TNHH giải thể, Tòa xác định đất đã góp vốn là tài sản công ty, chia giá trị cho các thành viên theo vốn góp, không trả lại nguyên thửa đất cho người góp.

Câu 118: Tranh chấp hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) có sử dụng đất được giải quyết thế nào?

• Theo Điều 28 Luật Đầu tư 2020, hợp đồng BCC là hình thức hợp tác không lập pháp nhân mới. Nếu có sử dụng đất, phải đáp ứng điều kiện của pháp luật đất đai.
• Tranh chấp hợp đồng BCC có sử dụng đất thường phát sinh khi:
  1. Một bên không góp đất như cam kết.
  2. Dự án không được cấp phép sử dụng đất.
• Tòa án sẽ xem xét hiệu lực hợp đồng, nếu không đáp ứng điều kiện thì có thể tuyên vô hiệu.

Bản án số 14/2018/KDTM-PT, TAND TP.Hà Nội: Hợp đồng BCC bị tuyên vô hiệu vì một bên cam kết góp đất chưa có sổ đỏ, gây thiệt hại cho nhà đầu tư còn lại.

Câu 119: Khi một thành viên muốn rút vốn, có được nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn không?

• Theo Điều 51 Luật Doanh nghiệp 2020: thành viên có quyền yêu cầu công ty mua lại phần vốn góp.
• Người góp vốn không được lấy lại chính thửa đất đã góp, mà chỉ nhận lại giá trị bằng tiền, trừ khi công ty và các thành viên khác thỏa thuận cho nhận lại bằng đất.
• Đây là nguyên tắc chung để tránh làm gián đoạn hoạt động của doanh nghiệp.

Trong Bản án số 09/2021/KDTM-ST, TAND tỉnh Bình Thuận, một cá nhân yêu cầu lấy lại thửa đất đã góp vốn khi rút khỏi công ty. Tòa án bác yêu cầu, chỉ chấp nhận chia giá trị vốn góp theo định giá đất tại thời điểm rút vốn.

Câu 120: Nếu doanh nghiệp FDI được góp vốn bằng đất thì tranh chấp phát sinh giải quyết thế nào?

• Doanh nghiệp FDI không được nhận quyền sử dụng đất trực tiếp từ cá nhân, mà chỉ được Nhà nước cho thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thông qua pháp nhân Việt Nam (Điều 28 Luật Đất đai 2013).
• Khi tranh chấp xảy ra:
  • Nếu giữa pháp nhân Việt Nam và nhà đầu tư nước ngoài → giải quyết theo thỏa thuận (Tòa án Việt Nam hoặc Trọng tài).
  • Nếu liên quan đến quyền sử dụng đất → thuộc thẩm quyền Tòa án Việt Nam.