Câu hỏi 21: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc công chứng, chứng thực không?

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

Nếu hợp đồng chỉ lập giấy viết tay mà không công chứng, chứng thực, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu về hình thức theo Điều 129 BLDS 2015 (Giao dịch vô hiệu do bị nhầm lẫn). Tuy nhiên, nếu bên nhận đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ (ví dụ đã trả gần hết tiền), Tòa án có thể công nhận hiệu lực giao dịch.

Thể hiện qua Bản án số 32/2020/DS-ST của TAND huyện Đức Hòa, Long An: các bên mua bán đất bằng giấy tay năm 2008, chưa công chứng. Bên mua đã trả đủ tiền, sử dụng đất ổn định. Tòa căn cứ Điều 129 BLDS 2015, công nhận hợp đồng có hiệu lực, buộc bên bán ký thủ tục sang tên cho bên mua.

Câu hỏi 22: Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ thì hợp đồng có giá trị không?

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, một trong những điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp đặc biệt). Do đó, việc mua bán đất khi chưa có sổ đỏ thường bị coi là vô hiệu.

Tuy nhiên, nếu đất thuộc diện được cấp sổ đỏ nhưng chưa kịp làm thủ tục, bên mua đã thanh toán và quản lý, sử dụng ổn định thì Tòa có thể công nhận quyền lợi của bên mua.

Thể hiện qua Bản án số 23/2018/DS-PT của TAND tỉnh Bình Dương: Nguyên đơn mua đất năm 2006 bằng giấy tay, khi đó đất chưa có sổ đỏ. Sau nhiều năm sử dụng ổn định, đến 2015 bị đơn đòi lại đất. Tòa án chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên tiếp tục thực hiện hợp đồng, tạo điều kiện để nguyên đơn làm giấy

Câu hỏi 23: Khi hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu thì hậu quả pháp lý như thế nào?

Theo Điều 131 BLDS 2015, khi hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, cộng với bồi thường thiệt hại (nếu có).

Thể hiên qua Bản án số 156/2021/DS-PT của TAND TP.HCM: Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu vì đất thuộc quy hoạch, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Tòa buộc bị đơn trả lại số tiền 2 tỷ đồng đã nhận, đồng thời bồi thường thêm 200 triệu đồng do chậm trả.

Câu hỏi 24: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có cần đăng ký không?

Theo Điều 459 BLDS 2015 Tặng cho bất động sản và Điều 27 Luật Đất đai 2024 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai thì mới có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.

Nếu chỉ viết tay mà không đăng ký, hợp đồng chỉ có hiệu lực giữa các bên nhưng không được pháp luật bảo vệ khi có tranh chấp.

Thể hiện qua Bản án số 05/2019/DS-ST của TAND huyện Thủ Thừa (Long An): Cha tặng cho con một thửa đất bằng giấy tay năm 2005, không công chứng, không sang tên. Sau khi cha mất, các đồng thừa kế khác tranh chấp. Tòa tuyên hợp đồng tặng cho vô hiệu vì chưa đăng ký, coi thửa đất là di sản để chia thừa kế.

Câu hỏi 25: Nếu hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho bị giả mạo chữ ký thì giải quyết thế nào?

Theo Điều 117 BLDS 2015 Điều kiện hiệu lực của hợp đồng: Một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự là sự tự nguyện. Nếu chữ ký bị giả mạo, hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu. Người giả mạo phải bồi thường thiệt hại.

Thể hiện qua Bản án số 43/2020/DS-PT của TAND tỉnh Tây Ninh: Nguyên đơn khởi kiện cho rằng chữ ký trong hợp đồng tặng cho đất mang tên mình bị giả mạo. Kết quả giám định chữ viết kết luận chữ ký không phải của nguyên đơn. Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu, hủy sổ đỏ đã cấp cho bên nhận tặng cho, đồng thời buộc người giả mạo hoàn trả đất và bồi thường 150 triệu đồng chi phí khởi kiện, thiệt hại thực tế.