Câu 1. Khi nào người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)?

Căn cứ pháp luật:

• Điều 100, 101, 102 Luật Đất đai 2013; Luật đất đai 2024 Điều 137, 138, 142.
• Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) nay là NĐ 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai.

Như vậy người sử dụng đất được cấp sổ đỏ khi:

• Có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất (như giấy tờ mua bán, tặng cho, thừa kế, giấy giao đất, quyết định cấp đất…).
• Nếu không có giấy tờ thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đất được sử dụng ổn định từ trước 1/7/2014, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch.

Thể hiện qua Bản án số 45/2020/DS-PT, TAND tỉnh Bình Thuận: Nguyên đơn sử dụng đất từ năm 1993, không có giấy tờ. Bị đơn tranh chấp đòi đất. Tòa xác định nguyên đơn sử dụng ổn định, công khai, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch nên công nhận quyền sử dụng và buộc cơ quan Nhà nước phải cấp sổ đỏ.

Câu 2. Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

Căn cứ pháp luật:

Điều 101 Luật Đất đai 2013 nay là Điều 138 Luật Đất đai 2024

• Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nay là khoản 2 Điều 25 Nghị định 101/NĐ-CP
• Nghị định 101/2024 không có điều khoản riêng dùng từ “đất hỗn hợp” như Nghị định 43/2014, nhưng có quy định về loại đất, phần diện tích đất gốc và phần diện tích tăng thêm khi cấp GCN. Việc xác định đất hỗn hợp sẽ phải dựa vào Luật Đất đai 2024 (các điều về loại đất) kết hợp với hướng dẫn của Nghị định 101 khi cấp giấy chứng nhận, phân định phần đất ở, phần đất phi nông nghiệp, v.v.
• Điều 25 Nghị định 101 quy định: trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo các trường hợp trong khoản 1 và khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai, nếu chưa có GCN thì được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các điều về đăng ký, cấp GCN. Nghĩa là nếu đất đang sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch và đủ điều kiện, phần diện tích đất hỗn hợp (nếu có) cũng có thể được ghi nhận theo loại đất tương ứng khi cấp GCN.

Như vậy, đất khai hoang có thể được cấp sổ đỏ nếu:

• Được sử dụng ổn định, liên tục.
• Không tranh chấp.
• Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thể hiện qua Bản án số 212/2019/DS-PT, TAND tỉnh Gia Lai: Hộ dân khai hoang đất từ năm 1990, trồng cà phê ổn định. Chính quyền xã không phản đối. Khi có người khác đến lấn chiếm thì phát sinh tranh chấp. Tòa công nhận quyền sử dụng đất cho hộ khai hoang vì đáp ứng đủ điều kiện của Điều 101 Luật Đất đai nay là Điều 138 Luật Đất đai 2024.

Câu 3. Đất lấn chiếm có được hợp thức hóa để cấp sổ đỏ không?

Căn cứ pháp luật:

• Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định trường hợp xử lý cấp GCN cho các trường hợp lấn, chiếm, sử dụng đất không đúng hoặc điều chỉnh quy hoạch, khai hoang, v.v… nay là:
• Khoản 1, Điều 10 NĐ 101 quy định về xử lý phần diện tích “tăng thêm” do nhận chuyển quyền trước khi NĐ 101 có hiệu lực: nếu phần tăng thêm chưa làm thủ tục, thì loại đất, diện tích cấp GCN sẽ được xác định theo phần đất gốc và phần tăng thêm nếu đủ điều kiện.
• Khoản 2, Điều 10 NĐ 101 quy định tiếp: nếu phần tăng thêm không thuộc các trường hợp trước mà đáp ứng các điều kiện (Điều 138, 139, 140 Luật Đất đai) thì được cấp GCN cho cả phần đất gốc và phần tăng thêm.
• Nghị định 101/2024 cũng có các điều khoản về đăng ký biến động, chỉnh lý GCN, cấp mới GCN cho các trường hợp đất đã sử dụng mà trước đây chưa được cấp giấy hoặc phần tăng thêm do ranh giới, chuyển quyền chưa đăng ký.
• Điều 12 Luật Đất đai 2013 (nghiêm cấm hành vi lấn chiếm) nay là Điều 11 Luật Đất đai 2024

Như vậy, đất lấn chiếm không được công nhận quyền sử dụng. Người lấn chiếm phải trả lại cho chủ sử dụng hợp pháp hoặc Nhà nước. Tuy nhiên, nếu lấn chiếm từ lâu, nhưng sau đó Nhà nước điều chỉnh quy hoạch, cho phép giữ lại và nộp tiền sử dụng đất, thì có thể được xem xét cấp sổ đỏ.

Thể hiện qua Bản án số 06/2018/HC-ST, TAND TP.HCM: Một hộ dân xây nhà lấn qua đất công. UBND phường yêu cầu tháo dỡ. Hộ dân xin hợp thức hóa nhưng UBND quận bác vì đất lấn chiếm không được công nhận. Tòa án hành chính giữ nguyên quyết định của UBND, khẳng định đất lấn chiếm không được cấp sổ.

Câu 4. Đất đang tranh chấp có được chuyển nhượng không?

Căn cứ pháp luật:

• Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay là Điều 45 Luật Đất đai 2024
• Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất nay Luật Đất đai 2024 không còn quy định này.

Như vậy, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp. Vì vậy, nếu đất đang có tranh chấp thì không thể thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp.

Thể hiện qua Bản án số 98/2019/DS-PT, TAND tỉnh Đồng Nai: Ông A bán đất đang bị kiện tranh chấp ranh giới. Người mua yêu cầu công nhận hợp đồng. Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu vì vi phạm điều kiện chuyển nhượng theo Điều 188 Luật Đất đai này Điều 45 Luất Đất đai 2024.

Câu 5. Người đứng tên trên sổ đỏ có thể là trẻ em chưa đủ 18 tuổi không?

Căn cứ pháp luật:

• Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nay là Điều 135 Luật Đất đai 2024.
• Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Người thừa kế, Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc.

Như vậy, người chưa đủ 18 tuổi vẫn có thể đứng tên sổ đỏ nếu:

• Được nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
• Được tặng cho quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp đó, cha mẹ hoặc người giám hộ sẽ là người quản lý tài sản cho đến khi người đứng tên đủ 18 tuổi.

Thể hiện qua Bản án số 05/2020/DS-ST, TAND tỉnh Đắk Lắk: Một bé gái 12 tuổi được thừa kế đất từ cha. Tòa tuyên bé có quyền đứng tên trong giấy chứng nhận, nhưng giao mẹ là người giám hộ quản lý đất cho đến khi bé đủ tuổi trưởng thành.