Theo đơn của ông Trần Minh Hoàng (49 tuổi, ngục Quận 7, TP.HCM) hỏi:
“Ngày 24/4/2019, tôi ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án khu nhà ở tại Quận 7 và đặt cọc 200 triệu đồng. Đến ngày 9/6/2019 vợ tôi chết.
Tôi tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ, đến ngày 3/1/2023, chủ đầu tư thực hiện thủ tục ký biên bản bàn giao căn hộ như đã ký kết.
Theo hợp đồng thì bên bán có trách nhiệm thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng căn hộ cho bên mua.
Tuy nhiên, tôi được bên bán thông báo cần phải bổ sung các giấy tờ cần thiết liên quan đến quyền thừa kế tài sản là căn hộ này thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ.
Vậy thời điểm phát sinh tài sản căn hộ của tôi được xác định là thời gian nào? Tôi đứng tên một mình căn hộ được hay không?
Luật sư Phan Thành Vũ Luân (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời:
Đối với thời điểm phát sinh tài sản căn hộ được xác định thời gian nào?
Vợ chồng anh đã mua căn hộ dự án nhà ở thương mại, do đó căn cứ khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở 2014 và khoản 5 Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác bằng văn bản). Ngoài ra, căn cứ Điều 238 Bộ luật Dân sự 2015, thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao đối với tài sản được chuyển giao.
Như vậy có thể hiểu rằng thời điểm phát sinh tài sản thuộc về anh là thời điểm anh nhận bàn giao nhà ở và ký biên bản bàn giao vào ngày 3/1/2023.
Đứng tên một mình căn hộ được hay không?
Đối với vụ việc của anh Trần Minh Hoàng có thể xảy ra các trường hợp sau:
Thứ nhất, số tiền đặt cọc là 200 triệu khi vợ chồng anh đi đặt cọc, anh chứng minh được đó là tiền riêng của anh và số tiền còn lại cũng là tiền riêng của anh thì căn hộ trên anh đứng tên (tài sản riêng của anh) được pháp luật cho phép.
Thứ hai, số tiền đặt cọc 200 triệu là tiền chung mà tiền còn lại được trả (sau khi vợ anh chết) là tiền riêng của anh thì anh có ½ số tiền đặt cọc (100 triệu) cùng với 1 phần trong ½ số tiền còn lại (100 triệu) với các các đồng thừa kế hàng thứ nhất của vợ anh nếu vợ anh chết không để lại di chúc. Nếu vợ anh chết có di chúc thì ½ tiền đặt cọc (100 triệu) chia theo di chúc;
Thứ ba, số tiền đặt cọc là 200 triệu là tiền chung, tiền góp căn hộ sau vợ anh chết cũng là tiền chung (được lấy ra từ tiền hoa lợi của tài sản chung) thì căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, cũng như thông tin được cung cấp, thì căn hộ trên là tài sản chung của vợ chồng anh được phát sinh tài sản trong thời kỳ hôn nhân.
Như vậy khi người vợ mất, các đồng thừa kế khác (kể cả người chồng) cũng sẽ có quyền thừa kế đối với 1/2 tài sản của người vợ với tài sản chung là căn hộ trên theo quy định pháp luật.
Do đó anh cần chuẩn bị các hồ sơ, tài liệu liên quan sau đây để chủ đầu tư thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ, các giấy tờ bản sao y có công chứng: Căn cước công dân, giấy chứng nhận kết hôn, giấy chứng tử của người vợ.
Ngoài ra trong trường hợp trên, đã xác định căn hộ là tài sản chung, không có thông tin vợ anh chết có để lại di chúc hay không, nên tùy trường hợp cần phải có thêm giấy tờ sau:
Trường hợp vợ anh chết không để lại di chúc, vì đây là tài sản có thể do nhiều người thừa kế, do đó anh cần lập văn bản thỏa thuận với các đồng thừa kế còn lại về việc để anh là người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận cho cả phần của người vợ đã chết.
Thỏa thuận này phải có đầy đủ người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của vợ anh gồm cha vợ, mẹ vợ, con ruột, con nuôi, chồng của người chết (nếu một trong những người thuộc hàng thừa kế cũng đã chết trước hoặc cùng thời điểm thì những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của họ cũng phải cùng ký thỏa thuận).
Trong văn bản thỏa thuận này, các đồng thừa kế cũng có thể thỏa thuận cách phân chia di sản của người chết để lại hoặc từ chối, tặng cho phần thừa kế của mình cho người khác.
Để đảm bảo thỏa thuận này thuận lợi dùng để làm việc với chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần được công chứng hoặc UBND xã/phường chứng thực. Căn cứ vào các điều 651, 652, 656 Bộ luật Dân sự 2015.
Trường hợp có phát sinh tranh chấp giữa những người thừa kế, buộc anh phải yêu cầu tòa án phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật, anh có thể được ưu tiên nhận hiện vật và thanh toán lại cho các đồng thừa kế khác phần của họ được hưởng, vì anh đã có 1/2 trong khối tài sản chung với người chết cộng với phần thừa kế theo quy định pháp luật.
Trường hợp vợ anh có để lại di chúc, công chứng viên hoặc người được chỉ định, người đang giữ di chúc cần công bố di chúc và sao gửi cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, người liên quan đến nội dung di chúc.
Người được hưởng thừa kế theo di chúc hợp pháp sẽ được xác định hưởng phần tài sản của vợ anh theo nội dung di chúc và phải xem xét đến những người được hưởng thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc, bao gồm cha, mẹ, chồng, con chưa thành niên, con thành niên không có khả năng lao động.
Nếu những người này có ai không được hưởng di sản theo di chúc hoặc được cho hưởng ít hơn 2/3 của một phần thừa kế nếu chia theo quy định của pháp luật. Lúc này cũng sẽ có biên bản cuộc họp phân chia di sản thừa kế theo di chúc. Nếu có tranh chấp, vẫn phải khởi kiện đến tòa án để giải quyết.
Cần lưu ý các chi phí phải thanh toán trước khi chia di sản theo điều 658 Bộ luật Dân sự 2015: 
(1). Chi phí hợp lý theo tập quán cho việc mai táng. 
(2). Tiền cấp dưỡng còn thiếu. 
(3). Chi phí cho việc bảo quản di sản. 
(4). Tiền trợ cấp cho người sống nương nhờ. 
(5). Tiền công lao động.
(6). Tiền bồi thường thiệt hại. 
(7). Thuế và các khoản phải nộp khác vào ngân sách nhà nước. 
(8). Các khoản nợ khác đối với cá nhân, pháp nhân. 
(9). Tiền phạt. 
(10). Các chi phí khác.
Như vậy, cần thêm biên bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo thỏa thuận, có nội dung xác nhận anh được đại diện đứng tên hoặc được toàn quyền hưởng di sản của người vợ đối với căn hộ.
Trường hợp không thể thống nhất, lập được biên bản trên, thì phải khởi kiện đến tòa án nhân dân có thẩm quyền để được phân chia di sản thừa kế cho đến khi có quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật giải quyết vụ việc chia thừa kế.
Liên hệ luật sư tư vấn MIỄN PHÍ để lại câu hỏi bên dưới.