Cụ thể, ông Lâm Tấn (65 tuổi, ngụ Bình Tân, TP.HCM) hỏi:

“Tôi có người họ hàng muốn ngỏ ý vay tiền, thế chấp cho tôi một sổ hồng do người này đứng tên. Tôi xin hỏi, khi nhận thế chấp bằng sổ hồng có vi phạm pháp luật hay không, cần lưu ý gì để tránh rủi ro?”.

Luật sư trả lời:

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.

Điều 35 Nghị định 21/2021 quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

- Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

- Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;

- Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

Với quy định trên thì cá nhân có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất.

Khi đó người nhận thế chấp cần lưu ý: Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Khi công chứng hợp đồng cần lưu ý kiểm tra về các điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất như đất không tranh chấp, đã được cấp giấy chứng nhận hay quyền sử dụng đất vẫn còn thời hạn…

Bên cạnh đó, việc thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, theo ông Lâm Tấn hỏi thì việc nhận thế chấp sổ hồng của người khác không vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp phải công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.

Để tránh rủi ro thì ông Tấn nên kiểm tra đất có tranh chấp hay không, phải còn thời hạn sử dụng đất và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đấy đai.