Ông Nguyễn Văn Nam (50 tuổi, ngụ TP.HCM) hỏi: Hai năm trước, tôi có mua một căn nhà thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai thông qua một công ty môi giới. Theo cam kết, sau 12 tháng tôi sẽ được nhận nhà. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chỉ là một bãi đất trống.

Qua tìm hiểu, tôi được biết nhiều người cũng rơi vào tình cảnh tương tự và có nhiều bài báo phản ánh sai phạm liên quan đến công ty này.

Tôi đã yêu cầu rút lại tiền, nhưng phía công ty từ chối trách nhiệm, đổ lỗi cho chủ đầu tư. Sau đó, họ đồng ý hoàn tiền nhưng yêu cầu tôi phải chờ đến 9 tháng sau mới nhận lại được. Vậy tôi cần làm gì để thu hồi tiền sớm nhất?

Liên quan đến câu hỏi của ông Nam, việc giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp pháp nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, do đây là loại tài sản chưa hoàn thiện nên luôn tiềm ẩn rủi ro, nhất là khi người mua thiếu thận trọng hoặc chủ đầu tư vi phạm pháp luật.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai chúng ta lưu ý 3 điểm sau:

Thứ nhất, theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng các điều kiện như có giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế, biên bản nghiệm thu phần móng hoặc hạ tầng kỹ thuật, văn bản thông báo đủ điều kiện bán từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo câu hỏi của ông Nam, nếu sau 2 năm mà khu đất vẫn bỏ trống thì cho thấy dự án này chắc chắn chưa đủ điều kiện pháp lý để được giao dịch.

Như vậy, xét về điểm đầu tiên về thời gian thì dự án này chưa đủ điều kiện để bán.

Thứ hai, căn cứ Điều 26, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà đúng hạn.

Nếu người mua không nhận được thông báo hoặc thư bảo lãnh từ ngân hàng, như vậy đây là một sai phạm nghiêm trọng từ phía chủ đầu tư.

Thứ ba, pháp luật nghiêm cấm việc chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức/cá nhân khác ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (căn cứ quy định tại điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).

Đó là không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Qua câu chuyện của ông Nguyễn Văn Nam ở TP.HCM, đã xuống tiền mua nhà thuộc dự án nhà ở trong tương lai thông công ty môi giới. Công ty này hứa hẹn 1 năm giao nhà nhưng tới nay đã hơn 2 năm mà dự án vẫn là khu đất trống.

Như vậy, từ ba điểm nêu trên ông Nam có thể đòi lại tiền của mình như: Yêu cầu chủ đầu tư chứng minh dự án đủ điều kiện để bán, đồng thời yêu cầu cung cấp giấy phép xây dựng, thông báo đủ điều kiện bán và thư bảo lãnh ngân hàng.

Nếu không nhận được phản hồi hợp pháp, ông Nam có thể gửi đơn tố cáo đến Sở Xây dựng, đến Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM và cơ quan công an nếu có dấu hiệu lừa đảo; hoặc khiếu nại đến cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản, yêu cầu kiểm tra và thanh tra dự án.

Nếu mạnh mẽ hơn, ông Nam có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán và bồi thường thiệt hại (nếu có thể chứng minh).

Còn nếu hợp đồng được ký trực tiếp với công ty môi giới thì ông Nam hoàn toàn có thể yêu cầu công ty hoàn trả tiền và bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự.

Như vậy, người dân khi mua nhà ở hình thành trong tương lai cần kiểm tra kỹ các điều kiện pháp lý của dự án trước khi ký hợp đồng để chuyển tiền.

Đó là yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh ngân hàng; không ký hợp đồng mua bán thông qua trung gian như công ty môi giới và đặc biệt phải đáp ứng các điều kiện như có giấy phép xây dựng; hồ sơ thiết kế; biên bản nghiệm thu phần móng hoặc hạ tầng kỹ thuật; văn bản thông báo đủ điều kiện bán từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.