Ông Nguyễn Văn Thắng (ngụ Bạc Liêu) hỏi: Gia đình tôi có 3 anh em (tôi và 2 đứa em gái). Ba tôi có một mảnh đất hơn 500m2, mua giấy tay từ năm 1990. Đất này do người hàng xóm khai hoang trước năm 1975.

Tuy nhiên, đến nay phần đất đó vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ - sổ đỏ). Dù có hoá đơn đóng thuế đất trong nhiều năm.

Năm 2023, ba tôi mất mà không để lại di chúc.

Vậy, 3 anh em chúng tôi có thể kê khai phần đất này trong hồ sơ khai nhận di sản thừa kế không?

Về vấn đề này, theo luật sư trong trường hợp ba của ông Thắng mất, để lại tài sản là phần đất khai hoang chưa có sổ đỏ.

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền thừa kế nếu có một trong các loại giấy GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, đất phải không có tranh chấp hoặc nếu có thì tranh chấp đã được giải quyết; đất không bị kê biên để thi hành án, không thuộc diện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và còn trong thời hạn sử dụng.

Thêm vào đó, theo điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 57 Luật Công chứng 2014, để thực hiện thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, cần có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người để lại di sản.

Do đó, đối với đất chưa có sổ đỏ, ông Thắng và các đồng thừa kế chưa thể ngay lập tức thực hiện thủ tục khai nhận và phân chia di sản.

Việc chia thừa kế cần thực hiện theo trình tự như sau:

Trước tiên, các bên cần thống nhất, lập văn bản cử một người đại diện đứng tên làm thủ tục xin cấp sổ đỏ.

Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: Tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất của người đã mất, giấy tờ xác nhận mối quan hệ thừa kế, đơn xin cấp GCNQSDĐ nộp tại bộ phận một cửa UBND cấp huyện nơi có đất.

Tuy nhiên, từ ngày 1/7/2025 người dân được lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký đất đai trong phạm vi cấp tỉnh, thay vì bắt buộc nộp tại nơi có đất như trước đây.

Sau khi được cấp GCNQSDĐ đứng tên người thừa kế hoặc đồng thừa kế, các bên mới có thể tiến hành phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng.

Lưu ý: Theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 102/2024, nếu đất không có giấy tờ, việc xác định loại đất sẽ căn cứ vào hiện trạng sử dụng.

Ngoài ra, Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định: Đất đang sử dụng trước ngày 01/7/2014 dù không có giấy tờ vẫn có thể được công nhận nếu: Sử dụng ổn định, liên tục, không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền, được UBND cấp xã xác nhận.

Đặc biệt, theo khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai, nếu đất ở hoặc đất phi nông nghiệp được sử dụng trước 01/7/2014, người sử dụng có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng khó khăn và được UBND xác nhận là không có tranh chấp, thì có thể được cấp sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Vậy thì, đất chưa có sổ đỏ có phải là di sản thừa kế không?

Căn cứ theo Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể được coi là di sản thừa kế nếu: Có tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình, vật kiến trúc...

Có văn bản xác nhận của UBND về việc sử dụng đất hợp pháp, hoặc văn bản thể hiện đất đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.

Ngược lại, nếu UBND xác nhận đất sử dụng không hợp pháp, thì chỉ có thể chia phần tài sản gắn liền trên đất, không được chia quyền sử dụng đất.

Như vậy, đất khai hoang chưa có sổ đỏ nếu đáp ứng điều kiện về thời gian sử dụng, nguồn gốc rõ ràng và không có tranh chấp, thì vẫn có thể được cấp GCNQSDĐ.

Sau khi được cấp sổ, phần đất này có thể được đưa vào diện phân chia di sản thừa kế.

Một lưu ý pháp lý quan trọng, đó là nếu đất có tranh chấp, hoặc giấy tờ không đủ mạnh để xác lập quyền sử dụng, cần khởi kiện ra TAND để yêu cầu công nhận quyền thừa kế và quyền sử dụng đất.

Nếu có người thừa kế không đồng ý chia hoặc giấu thông tin, vẫn có thể yêu cầu Tòa án chia di sản theo luật.

Như vậy, đất khai hoang nếu đáp ứng điều kiện về thời gian sử dụng, nguồn gốc rõ ràng và không có tranh chấp... thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ. Sau khi được cấp sổ, phần đất này có thể được đưa vào diện phân chia di sản thừa kế.

Do đó, gia đình ông Thắng cần sớm hoàn thiện hồ sơ xin cấp sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các đồng thừa kế.