Một trong những vụ án gây chấn động và để lại bài học sâu sắc cả về pháp lý lẫn xã hội chính là vụ Khu dân cư Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức. Vụ việc này không chỉ liên quan đến hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của chủ đầu tư mà còn bộc lộ những lỗ hổng trong quản lý đất đai, tín dụng ngân hàng và cơ chế bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Bị can Ngô Xuân Trường và Lưu Quang Lãm tại toà.

Dự án Khu dân cư Hiệp Bình Chánh có diện tích gần 58.000m², được UBND TP.HCM phê duyệt từ năm 2001, do Công ty TNHH Tư vấn đầu tư xây dựng K&N làm chủ đầu tư, sau đổi tên thành Công ty Cổ phần đầu tư Đại Hải. Hai năm sau, công ty ký hợp tác với Chi nhánh Tổng công ty Sông Đà (nay là Công ty cổ phần ANI) để phân lô bán nền, với thỏa thuận chia nhau 419 nền đất. Trong quá trình triển khai, công ty đã bán nền cho hàng trăm hộ dân, nhiều gia đình đã thanh toán đầy đủ, xây dựng và sinh sống ổn định. Tuy nhiên, chỉ có 164 nền được cấp sổ, còn lại vướng vào chuỗi hành vi gian dối của lãnh đạo công ty.

Theo hồ sơ, ông Ngô Xuân Trường – nguyên Giám đốc công ty – đã mang 17 lô đất trị giá hơn 10,7 tỷ đồng, vốn đã bán cho người dân, đi thế chấp ngân hàng và chuyển nhượng lòng vòng. Ông Lưu Quang Lãm – nguyên Chủ tịch HĐQT – ký tới 7 hợp đồng thế chấp, bảo lãnh cho nhiều công ty khác vay tổng cộng hơn 208 tỷ đồng, dù biết rõ 115 thửa đất đã bán cho dân. Hậu quả là hơn 115 hộ dân rơi vào cảnh khốn đốn. Có gia đình mua đất từ năm 2002 nhưng suốt 20 năm vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận; có người vay ngân hàng mua đất, dự định lấy sổ để cấn nợ, nhưng lại rơi vào vòng xoáy nợ nần khi sổ đỏ bị chủ đầu tư đem thế chấp.

Ngày 22/8/2025, TAND TP HCM mở phiên xét xử vụ án. Tại tòa, cả hai bị cáo thừa nhận hành vi, khai do thiếu nợ nên phải “xoay vòng” bằng cách mang đất đã bán cho dân đi cầm cố. Kết quả, ngày 27/8/2025, tòa tuyên Lưu Quang Lãm tù chung thân về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, Ngô Xuân Trường 14 năm tù về tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”. Đặc biệt, tòa buộc ngân hàng phải trả lại sổ đỏ cho 115 hộ dân – những người mua bán hợp pháp, đã xây nhà và sinh sống ổn định.

Bản án này dựa trên nhiều căn cứ pháp luật quan trọng. Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017) quy định tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” (Điều 174) với khung hình phạt cao nhất đến chung thân, tử hình, và tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” (Điều 175) với mức phạt đến 20 năm tù. Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm điều cấm (Điều 123), cùng các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 500-502). Luật Đất đai 2013 nêu rõ điều kiện chuyển nhượng đất phải có giấy chứng nhận (Điều 188) và tranh chấp đất đai được tòa án giải quyết (Điều 203). Luật Các tổ chức tín dụng 2010 (sửa đổi 2017) cũng quy định ngân hàng phải thẩm định tính pháp lý của tài sản thế chấp (Điều 90).

Người có nghĩa vụ quyền lợi liên quan có mặt tạo toà rất đông.

Nhìn rộng ra, vụ việc xảy ra do nhiều nguyên nhân: sự tham lam, trục lợi của chủ đầu tư; sự lỏng lẻo trong thẩm định, quản lý tín dụng của ngân hàng; sự chậm trễ, thiếu giám sát của chính quyền địa phương; và một phần từ sự thiếu hiểu biết pháp lý của người dân. Hậu quả để lại vô cùng nặng nề: hàng trăm hộ dân điêu đứng, nhiều gia đình tan vỡ, niềm tin vào thị trường bất động sản và cơ quan quản lý suy giảm nghiêm trọng, môi trường đầu tư bị ảnh hưởng tiêu cực. Một hộ dân mua đất từ năm 2003 cho biết: “Vợ chồng tôi vay ngân hàng 2,5 tỷ đồng, định lấy sổ để trả nợ, nhưng chờ mãi không thấy. Giờ nợ đã tăng lên 7 tỷ, khiến chúng tôi khốn khổ”.

Bài học từ vụ án này không chỉ dành cho người dân, mà còn cho cả hệ thống. Cơ quan quản lý cần siết chặt việc cấp phép và giám sát dự án, xử lý nghiêm chủ đầu tư sai phạm. Ngân hàng phải nâng cao trách nhiệm thẩm định, không vì lợi nhuận mà bỏ qua rủi ro pháp lý. Người dân cần trang bị kiến thức pháp luật, chỉ mua đất khi có đầy đủ giấy tờ hợp pháp. Pháp luật cũng cần được hoàn thiện để bảo vệ người mua thiện chí, ưu tiên quyền lợi của người đã thanh toán, xây dựng, sinh sống ổn định.

Để tránh những vụ việc tương tự, cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai minh bạch, cập nhật mọi thông tin về thửa đất, giao dịch, thế chấp để người dân dễ dàng tra cứu. Vai trò của công chứng, văn phòng đăng ký đất đai phải được đề cao để ngăn chặn giao dịch chồng chéo. Ngân hàng phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định thẩm định độc lập, còn cơ quan chức năng cần đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật cho người dân.