Trường hợp của chị Nguyễn Thị Thanh Tâm là một điển hình phổ biến trên thị trường bất động sản Việt Nam. Vì nhiều lý do khác nhau, chị không thể đứng tên mua nhà, nên phải nhờ một người thân quen đứng tên hộ. Sau khi hoàn tất thủ tục, chị Tâm dự định làm hợp đồng mua bán chính thức để sang tên lại cho mình. Tuy nhiên, điều khiến chị lo lắng là rủi ro phát sinh khi người đứng tên có thể trở mặt, chiếm đoạt tài sản, khiến chị lâm vào cảnh mất trắng dù toàn bộ số tiền mua nhà là của mình. Chị đặt câu hỏi: “Có cách nào để chứng minh đó là tài sản của mình, còn người kia chỉ đứng tên hộ thôi?”. Đây không chỉ là thắc mắc riêng của chị Tâm mà cũng là mối bận tâm của rất nhiều người khi tham gia giao dịch nhà đất theo hình thức “nhờ đứng tên”.

Trên thực tế, việc nhờ người khác đứng tên giùm nhà đất vẫn diễn ra khá phổ biến, đặc biệt trong trường hợp Việt kiều chưa được phép sở hữu nhà, người mua chưa đủ tuổi theo quy định, hoặc khi bên mua muốn né một số quy định pháp lý nhất định. Tuy nhiên, rủi ro của hình thức này lại vô cùng lớn. Theo pháp luật hiện hành, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ, sổ hồng) mới là chủ sở hữu hợp pháp duy nhất. Điều đó có nghĩa là nếu người được nhờ đứng tên thay đổi thái độ, phủ nhận thỏa thuận ban đầu, thì người bỏ tiền mua gần như không có cơ hội giữ lại tài sản. Các giấy tờ hay biên bản thỏa thuận chỉ mang tính tham khảo, không được pháp luật công nhận quyền sở hữu.

Nhiều chuyên gia pháp lý khẳng định, không có biện pháp nào giúp bảo đảm tuyệt đối an toàn cho người nhờ đứng tên. Điều tốt nhất chỉ là hạn chế rủi ro, chuẩn bị phương án ứng phó và phòng ngừa. Với trường hợp của chị Tâm, một số giải pháp có thể cân nhắc gồm: ký hợp đồng ủy quyền công chứng ngay sau khi sang tên, trong đó quy định rõ người đứng tên chỉ được quản lý thay, không có quyền chuyển nhượng hay thế chấp; lập hợp đồng vay tiền với số tiền đúng bằng giá trị bất động sản để có căn cứ pháp lý nếu xảy ra tranh chấp; hoặc ghi nhận giao dịch bằng văn bản riêng với chữ ký của hai bên, có sự chứng kiến của luật sư để tăng độ tin cậy. Ngoài ra, có thể nhờ bên thứ ba uy tín như công chứng viên, thừa phát lại, hoặc người thân đáng tin cậy tham gia ký kết, làm chứng, giữ giấy tờ nhằm giảm thiểu rủi ro.

Một điểm quan trọng khác là dòng tiền phải minh bạch. Việc thanh toán nên được thực hiện qua chuyển khoản trực tiếp từ người mua thực sự cho người bán, kèm nội dung rõ ràng: “ông A thanh toán tiền mua nhà, đất tại địa chỉ… cho ông B”. Nếu buộc phải chuyển tiền qua người đứng tên, cũng cần ghi rõ mục đích chuyển tiền để tránh trường hợp họ viện cớ rằng đó là khoản vay hoặc trả nợ cá nhân. Bên cạnh đó, khi sổ đỏ được cấp, người nhờ đứng tên cần trực tiếp quản lý giấy chứng nhận hoặc có biên bản bàn giao cụ thể. Nếu người được nhờ có quyền sử dụng bất động sản thì cần làm hợp đồng cho thuê hoặc cho ở nhờ để tránh việc họ tự ý định đoạt.

Trong trường hợp đã đủ điều kiện pháp lý để tự đứng tên, giải pháp tối ưu là lập tức thực hiện thủ tục sang tên chính thức, chịu mọi chi phí và thậm chí hỗ trợ thêm cho người được nhờ để khuyến khích họ hợp tác. Đây là bước then chốt nhằm giảm thiểu tối đa nguy cơ phát sinh tranh chấp.

Từ các phân tích trên, có thể thấy cách an toàn nhất vẫn là không nhờ người khác đứng tên. Nếu chưa đủ điều kiện pháp lý, người mua nên tìm giải pháp hợp pháp khác như ủy quyền, thành lập doanh nghiệp để đứng tên, hoặc chờ đến khi đủ điều kiện theo luật. Trong nhiều trường hợp, người mua có thể tìm được hướng đi khác phù hợp hơn mà không cần phải đặt tài sản lớn vào tay người khác. Nếu bản thân không đủ khả năng phân tích, nên tham khảo ý kiến của luật sư, chuyên gia bất động sản để được tư vấn cụ thể.

Ở một số quốc gia, pháp luật có cơ chế “trust” (ủy thác tài sản) nhằm bảo vệ người thực sự bỏ tiền mua nhưng nhờ người khác đứng tên. Tuy nhiên tại Việt Nam, cơ chế này chưa được áp dụng. Chính vì vậy, mọi thỏa thuận nhờ đứng tên hiện nay đều chứa đựng nguy cơ lớn. Người mua cần hiểu rõ rằng pháp luật chỉ công nhận người có tên trên sổ đỏ, sổ hồng là chủ sở hữu hợp pháp. Nếu buộc phải thực hiện, giải pháp tốt nhất là kết hợp hợp đồng ủy quyền công chứng, biên bản thỏa thuận riêng, có sự tham gia của luật sư và đảm bảo mọi giao dịch tài chính minh bạch. Nhưng trên hết, lựa chọn khôn ngoan nhất vẫn là tránh hình thức nhờ đứng tên để bảo vệ chính tài sản của mình.