Bán đất bằng giấy tay từ lâu đã là một thực trạng phổ biến ở nhiều địa phương, nhất là tại các vùng nông thôn, nơi người dân quen thói giao dịch đơn giản, “viết tay – giao tiền – giao đất”.

Tuy nhiên, khi giá đất tăng cao, nhiều tranh chấp nảy sinh, đặc biệt là trường hợp người bán tìm cách đòi lại đất, trả lại số tiền đã nhận trước đây.

Câu hỏi đặt ra, pháp luật có cho phép người bán đòi lại đất trong tình huống này không? Tòa án sẽ xử lý ra sao?

Về nguyên tắc, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định rõ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ hợp pháp khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng được công chứng, chứng thực.

Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 cũng khẳng định, giao dịch dân sự không tuân thủ về hình thức là vô hiệu. Tuy nhiên, điểm quan trọng là pháp luật có cơ chế ngoại lệ để bảo vệ quyền lợi của bên mua ngay tình.

Đó là nếu các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, Tòa án có thể công nhận hiệu lực hợp đồng dù thiếu công chứng, chứng thực.

Đây là cơ sở quan trọng để Tòa án giải quyết các tranh chấp thực tế về mua bán đất bằng giấy tay.

Thực tiễn xét xử cho thấy, Tòa án thường bảo vệ bên mua, miễn là họ đã thanh toán tiền và quản lý, sử dụng đất ổn định.

Chẳng hạn, trong vụ án số 12/2020/DS-ST tại Long An, nguyên đơn bán cho bị đơn một thửa đất bằng giấy tay năm 2008, nhận đủ tiền. Đến 2019, khi giá đất tăng, nguyên đơn khởi kiện đòi lại đất.

Hội đồng xét xử khẳng định bị đơn đã thanh toán đầy đủ, quản lý đất công khai suốt 10 năm nên đủ điều kiện công nhận hiệu lực giao dịch. Yêu cầu đòi đất của nguyên đơn bị bác.

Tương tự, bản án số 89/2019/DS-PT tại Đồng Nai cũng ghi nhận trường hợp hợp đồng giấy tay năm 2005, bên mua đã trả đủ 200 triệu đồng và sử dụng đất liên tục.

Sau 12 năm, bên bán muốn đòi lại đất. Tòa án cấp phúc thẩm khẳng định đây là giao dịch có hiệu lực, bác toàn bộ yêu cầu của bên bán.

Ở Bến Tre, vụ án số 45/2018/DS-ST cho thấy cùng một kịch bản: đất bán giấy tay, giá 90 triệu, sau 7 năm giá đất tăng gấp 5 lần, bên bán kiện đòi lại. Kết quả Tòa công nhận giao dịch, bảo vệ bên mua.

Một ví dụ đặc biệt là bản án số 100/2023/DS-PT tại Lâm Đồng. Các bên lập giấy tay bán đất năm 2014, bên mua đã thanh toán 130 triệu trong tổng 150 triệu đồng.

Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định hai bên đã thực hiện 90% nghĩa vụ hợp đồng, nên căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, Tòa công nhận hiệu lực hợp đồng. Bị đơn buộc phải tiếp tục thủ tục chuyển nhượng đất.

Trích nhận định của Tòa: “Công nhận văn bản ‘Giấy bán đất’ giữa nguyên đơn và bị đơn lập ngày 20/6/2014 có hiệu lực pháp luật”.

Không chỉ vậy, bản án số 12/2020/DS-ST tại huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai cũng có tính tham khảo cao.

Trong đó, nguyên đơn đã giao 1,2 tỷ đồng trên tổng số 1,77 tỷ, phần còn lại sẽ thanh toán khi tách thửa, sang tên. Dù hợp đồng chỉ là giấy tay, Tòa án vẫn công nhận giao dịch, buộc bị đơn thực hiện chuyển nhượng.

Bản án ghi nhận: “Giao dịch chuyển nhượng QSD đất giữa nguyên đơn và bị đơn là có thật, nguyên đơn đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ, do đó HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy sang nhượng ngày 24/9/2018”.

Các bản án trên cho thấy một điểm nhất quán. Đó là người bán đã nhận đủ hoặc phần lớn số tiền thì không thể viện dẫn lý do “hợp đồng giấy tay” để đòi lại đất. Pháp luật và Tòa án đều bảo vệ nguyên tắc tự nguyện, công bằng, ngăn chặn hành vi trục lợi từ biến động giá đất.

Như vậy, khi mua bán đất, các bên phải thực hiện đúng quy định về công chứng, chứng thực, sang tên để tránh rủi ro. Nếu đã lỡ mua bán bằng giấy tay, bên mua cần nhanh chóng hoàn thiện thủ tục để bảo vệ quyền lợi. Còn đối với người bán, việc cố tình “lật kèo” khi giá đất tăng không chỉ trái pháp luật mà còn có nguy cơ thua kiện, chịu án phí.

Qua phân tích và dẫn chứng từ thực tiễn xét xử, có thể khẳng định rằng bán đất bằng giấy tay, khi đã nhận tiền và giao đất, người bán không có quyền đòi lại đất, dù giá đất có tăng gấp nhiều lần.

Pháp luật Việt Nam hướng đến bảo vệ sự ổn định, công bằng trong giao dịch, chống lại hành vi lợi dụng thiếu sót về hình thức để chiếm lợi bất chính. Đây cũng là thông điệp cảnh báo và nhắc nhở cho tất cả chúng ta trong việc cẩn trọng khi giao dịch đất đai.