Ông Nguyễn Văn Thắng, ngụ tại tỉnh Bạc Liêu cũ, gửi đến câu hỏi:

“Gia đình bên vợ tôi có một lô đất đứng tên hộ gia đình, có thể chia được khoảng 7 phần. Nhà vợ tôi có 3 người con, ba mẹ dự định chia cho con trai lớn 3 phần, còn lại 2 người con gái mỗi người một phần.

Gần đây, ba vợ tôi muốn làm thủ tục sang tên toàn bộ lô đất về cho ba để dễ dàng chia lại cho các con, nên cần có chữ ký của cả 3 anh em.

Tuy nhiên, trong khi ba mẹ và 3 cô con gái đều đồng ý, người con trai lớn lại không chấp thuận, thậm chí gây khó dễ, đòi hỏi thêm quyền lợi, dù trước đó anh ấy đã được ba mẹ cho một mảnh đất khác và đã xây nhà ở ổn định”.

Ông Thắng đặt câu hỏi: Nếu anh lớn không đồng ý ký thì ba mẹ vợ có thể sang tên được không? Nếu phải đưa vụ việc ra tòa thì mảnh đất đứng tên hộ gia đình sẽ được chia như thế nào?

Thực tế đời sống cho thấy, tranh chấp đất đai trong nội bộ gia đình ngày càng phổ biến, nhất là ở các vùng nông thôn đang đô thị hóa nhanh. Câu chuyện của ông Nguyễn Văn Thắng là ví dụ điển hình. Đất do hộ gia đình đứng tên, ba mẹ muốn phân chia lại cho con cái hoặc chuyển nhượng để tiện quản lý, nhưng gặp vướng mắc vì một trong các con không đồng ý ký tên.

Vấn đề đặt ra, ba mẹ có thể tự ý sang tên, hay bắt buộc phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên có quyền?

Theo quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình được xác định là nhóm người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng cùng sử dụng đất chung.

Tại Điểm b khoản 2 Điều 27, luật nêu rõ: “Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên, nếu từng thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho riêng mình”.

Ngược lại, “trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên phải cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ”.

Nói cách khác, nếu mảnh đất đứng tên hộ gia đình chưa được tách riêng phần, thì mọi quyết định chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc sang tên đều phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên có quyền sử dụng đất. Chỉ cần một người không ký, cơ quan đăng ký đất đai sẽ không thể giải quyết thủ tục.

Cùng với đó, Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định:

Đối với tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình, việc định đoạt phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên.

Quy định này được cụ thể hóa tại Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, rằng khi các đồng sở hữu không thỏa thuận được về việc định đoạt tài sản, bất kỳ người nào cũng có quyền yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung.

Giải pháp như thế nào?

Như vậy, trong tình huống của gia đình bên vợ ông Thắng, vì đất đứng tên hộ gia đình nên việc ba mẹ muốn sang tên cho mình mà không có chữ ký của người con trai lớn là không thể thực hiện hợp pháp. Nếu tự ý sang tên hoặc chuyển nhượng, giao dịch sẽ bị coi là vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể đồng ý trong hợp đồng.

Giải pháp đầu tiên và quan trọng nhất trong trường hợp này vẫn là thương lượng, hòa giải nội bộ.

Đây là cách vừa hợp tình vừa hợp lý, giúp giữ gìn quan hệ gia đình. Ba mẹ và các con có thể ngồi lại, nếu cần có thể mời chính quyền cấp xã làm trung gian hòa giải.

Khi mọi người thống nhất được phần của mình, các thành viên có thể lập văn bản ủy quyền cho một người đại diện – chẳng hạn ba hoặc mẹ – để tiến hành thủ tục tách thửa, cấp Giấy chứng nhận riêng.

Nếu thương lượng không thành, giải pháp cuối cùng là khởi kiện ra Tòa án.

Ba mẹ ông Thắng có thể yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung của hộ gia đình. Khi đó, Tòa sẽ xem xét công sức đóng góp của từng người, hoàn cảnh, và cả yếu tố “đã được cho đất trước đó” của người con trai lớn.

Nếu có cơ sở, Tòa có thể xác định phần quyền sử dụng đất của người này nhỏ hơn hoặc đã được bù đắp bằng mảnh đất trước đó. Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực, mỗi người sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng và ba mẹ ông Thắng có toàn quyền định đoạt phần đất của mình mà không còn phụ thuộc vào người con không đồng ý.

Vụ việc tương tự đã được Toà xử

Tại Án lệ số 04/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao từng khẳng định: Khi quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình mà việc chuyển nhượng, tặng cho được thực hiện thiếu sự đồng thuận của tất cả thành viên có quyền, thì giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu.

Tòa nhấn mạnh nguyên tắc: Quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt, gắn với nhiều chủ thể, nên mọi giao dịch phải đảm bảo sự thống nhất ý chí của tất cả người có quyền lợi liên quan.

Một vụ án khác do TAND huyện Lục Nam (tỉnh Bắc Giang) xét xử năm 2023 cũng cho kết quả tương tự.

Trong vụ việc này, người cha tự ý bán một phần đất đứng tên hộ gia đình cho người mua, mà không có chữ ký của các con. Sau khi phát hiện, các con khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu.

Tòa án xác định đây là tài sản chung chưa chia, việc chuyển nhượng thiếu sự đồng thuận của đồng sở hữu là trái pháp luật, nên tuyên vô hiệu giao dịch và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Cơ quan đăng ký đất đai buộc phải hủy việc sang tên cho người mua.

Từ những quy định và thực tiễn nói trên có thể thấy rõ, ba mẹ không thể tự ý sang tên hoặc bán đất khi một trong các con – là thành viên có quyền sử dụng đất trong hộ – không đồng ý ký.

Pháp luật đất đai hiện hành coi trọng sự thống nhất ý chí giữa các thành viên đồng sở hữu, vì đó là cơ sở đảm bảo công bằng và tránh tranh chấp.

Trong trường hợp của ông Nguyễn Văn Thắng, gia đình nên ưu tiên con đường hòa giải, thương lượng để đạt được sự đồng thuận. Nếu không thể, thì việc khởi kiện ra Tòa án là giải pháp pháp lý bắt buộc.

Khi Tòa án phân chia rõ phần đất cho từng người, ba mẹ sẽ có quyền độc lập đối với phần đất thuộc mình. Lúc đó có thể sang tên, chuyển nhượng hoặc tặng cho tùy ý mà không còn cần chữ ký của người con trai cả.

Qua câu chuyện này, có thể rút ra một bài học chung đất đai là tài sản lớn, nhưng cũng là mầm mống của nhiều mâu thuẫn nếu không được phân chia minh bạch, công bằng và tuân thủ pháp luật.