Câu hỏi 46: Nếu nhiều người cùng đứng tên trên sổ đỏ thì có được tự ý bán phần đất của mình không?

Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 Định đoạt tài sản chung và Điều 167 Luật Đất đai 2013 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng… quyền định đoạt đất thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu.

Nếu một người tự ý bán, hợp đồng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Người mua đất chỉ được bảo vệ nếu chứng minh là bên thứ ba ngay tình và có đủ điều kiện pháp luật.

Bản án số 121/2019/DS-PT của TAND tỉnh Tiền Giang: Một trong ba đồng sở hữu tự ý bán toàn bộ đất mà không có chữ ký của các đồng sở hữu khác. Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc bên mua trả lại đất, đồng thời được hoàn trả số tiền đã thanh toán.

Câu hỏi 47: Khi tranh chấp quyền sử dụng đất chung, có thể yêu cầu chia đất thành từng phần riêng không?

Có. Theo Điều 219 BLDS 2015 Chia tài sản thuộc sở hữu chung, nếu các đồng sở hữu không muốn tiếp tục sở hữu chung, có quyền yêu cầu chia.

• Nếu chia được bằng hiện vật (tách thửa, đo đạc lại), tòa sẽ chia trực tiếp.
• Nếu không thể chia (do diện tích, quy hoạch), thì một người nhận đất và thanh toán giá trị phần của người khác.

Bản án số 34/2018/DS-ST của TAND huyện Hóc Môn, TP.HCM: Hai anh em cùng đứng tên trên sổ đỏ. Khi tranh chấp, tòa cho đo đạc và tách thửa, chia đôi theo giá trị. Người nhận phần đất có nhà ở phải thanh toán chênh lệch cho người kia.

Câu hỏi 48: Nếu đất do cha mẹ để lại nhưng chưa sang tên thì các con có được coi là đồng sở hữu không?

Có. Khi cha mẹ mất, quyền sử dụng đất trở thành di sản thừa kế. Các con thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo Điều 651 BLDS 2015 Người thừa kế theo pháp luật sẽ đồng sở hữu theo phần.

Chỉ khi các đồng thừa kế hoàn tất thủ tục phân chia, sang tên thì mới xác định được quyền sở hữu riêng.

Bản án số 52/2020/DS-PT của TAND tỉnh Bến Tre: Sau khi cha mẹ mất, 5 người con tranh chấp quyền sử dụng đất chưa chia. Tòa xác định đây là đồng sở hữu theo phần, chia đều cho các đồng thừa kế.

Câu hỏi 49: Người sử dụng đất chung có được cho thuê hoặc thế chấp đất không?

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng… việc cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất chung phải có văn bản thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu.

Nếu chỉ một người tự ý ký hợp đồng, giao dịch sẽ vô hiệu. Bên thứ ba (ngân hàng, người thuê) chỉ được bảo vệ khi chứng minh là ngay tình và pháp luật có quy định bảo vệ.

Bản án số 203/2017/DS-PT của TAND tỉnh Bình Dương: Một người trong nhóm đồng sở hữu tự ý thế chấp đất để vay ngân hàng. Tòa tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu vì không có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác.

Câu hỏi 50: Khi nào Tòa án buộc một người phải thoái vốn (nhận tiền thay cho nhận đất) trong tranh chấp đất chung?

Theo Điều 219 BLDS 2015 Chia tài sản thuộc sở hữu chung, nếu không thể chia đất bằng hiện vật (ví dụ diện tích nhỏ, nằm trong quy hoạch, hoặc có nhà kiên cố không thể chia đôi), Tòa án sẽ:

• Giao đất cho một người sử dụng.
• Buộc người đó thanh toán bằng tiền cho các đồng sở hữu còn lại theo giá trị tương ứng.

Bản án số 15/2021/DS-PT của TAND tỉnh Khánh Hòa: Hai anh em cùng đứng tên đất có diện tích 80m², trong đó đã có nhà 3 tầng. Do không thể chia đôi hiện vật, Tòa giao toàn bộ đất và nhà cho người đang sinh sống, buộc họ thanh toán giá trị 1/2 quyền sử dụng đất cho người kia.