Câu hỏi 26: Khi nào quyền sử dụng đất được phép dùng để thế chấp?

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi và Điều 317 BLDS 2015 Thế chấp tài sản: Người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
2. Đất không có tranh chấp.
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
4. Còn trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, việc thế chấp phải được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai thì mới phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba (Điều 320 BLDS 2015 Nghĩa vụ của bên thế chấp).

Thể hiện qua Bản án số 102/2020/DS-PT của TAND tỉnh Bình Phước: Bị đơn thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng mặc dù thửa đất đang có tranh chấp. Tòa tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, hủy đăng ký giao dịch bảo đảm, buộc ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn.

Câu hỏi 27: Nếu chủ đất không ký mà người khác tự ý đem sổ đỏ đi thế chấp thì giao dịch có hiệu lực không?

Theo Điều 117 BLDS 2015, điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự bao gồm sự tự nguyện của chủ thể. Nếu chữ ký trong hợp đồng thế chấp bị giả mạo hoặc không có sự đồng ý của chủ đất, thì hợp đồng thế chấp vô hiệu toàn bộ.

Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng nhận thế chấp trong trường hợp này phải chịu rủi ro pháp lý do không kiểm tra kỹ tính hợp pháp của giấy tờ.

Thể hiện qua Bản án số 18/2019/DS-PT của TAND TP.HCM: Con trai tự ý giả mạo chữ ký của cha mẹ trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng. Kết quả giám định xác định chữ ký giả. Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu, hủy đăng ký giao dịch bảo đảm. Ngân hàng buộc phải trả lại sổ đỏ cho cha mẹ, đồng thời khởi kiện riêng đối với người con để đòi nợ.

Câu hỏi 28: Khi bên vay không trả nợ thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp là đất như thế nào?

Theo Điều 299 BLDS 2015 Các trường hợp xử lý tài sản đảm bảo: Bên nhận thế chấp (ngân hàng) có quyền xử lý tài sản bảo đảm nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ. Phương thức xử lý có thể:

1. Bán đấu giá quyền sử dụng đất.
2. Ngân hàng nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ nợ.
3. Bên thứ ba mua lại quyền sử dụng đất để trừ nợ.

Tuy nhiên, việc xử lý phải đúng trình tự luật định (Điều 303 BLDS 2015 Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp) và bảo đảm giá trị quyền lợi của bên vay.

Thể hiện qua Bản án số 59/2021/DS-ST của TAND huyện Củ Chi, TP.HCM: Bị đơn vay 2 tỷ đồng, thế chấp đất cho ngân hàng, sau đó mất khả năng trả nợ. Tòa án chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm, cho phép ngân hàng phát mãi thửa đất thế chấp để thu hồi nợ.

Câu hỏi 29: Có thể dùng quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo lãnh cho người khác vay tiền không?

Theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình thì việc định đoạt phải có sự đồng ý của tất cả thành viên đủ 18 tuổi.

Cho nên khi thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình thì phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên.

Nếu chỉ một người trong hộ gia đình tự ý đem sổ đỏ đi thế chấp hoặc bảo lãnh mà không có sự đồng ý của các thành viên khác thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.

Thể hiện qua Bản án số 07/2018/DS-PT của TAND tỉnh Bạc Liêu: Ông A tự ý thế chấp sổ đỏ đứng tên hộ gia đình để bảo lãnh cho bạn vay tiền. Các thành viên trong hộ không đồng ý. Tòa tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, hủy đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Câu hỏi 30: Khi hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bị tuyên vô hiệu thì hậu quả thế nào?

Theo Điều 131 BLDS 2015 Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, khi hợp đồng thế chấp vô hiệu:

1. Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
2. Nếu ngân hàng đã giải ngân, người vay phải trả lại toàn bộ tiền vay.
3. Ngân hàng phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu.
4. Người có hành vi giả mạo, vi phạm nghĩa vụ có thể phải bồi thường thiệt hại.

Thể hiện qua Bản án số 222/2022/DS-PT của TAND cấp cao tại Hà Nội: Bị đơn thế chấp đất để bảo lãnh cho công ty vay vốn, nhưng hợp đồng bảo lãnh bị xác định vô hiệu vì thiếu chữ ký của các đồng sở hữu. Tòa buộc ngân hàng trả lại sổ đỏ, nhưng đồng thời vẫn công nhận nghĩa vụ trả nợ của công ty vay vốn đối với ngân hàng.