Câu hỏi 81: Doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp (KCN) bị chấm dứt hợp đồng trước hạn thì xử lý thế nào?

Theo Điều 202 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trong KCN theo hợp đồng, có quyền sử dụng ổn định trong thời hạn thuê. Nếu chủ đầu tư KCN đơn phương chấm dứt hợp đồng khi doanh nghiệp không vi phạm nghĩa vụ thì hành vi này trái luật.

Doanh nghiệp có quyền:

• Khiếu nại, yêu cầu tiếp tục hợp đồng.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại về chi phí đầu tư hạ tầng, máy móc.

Bản án số 08/2021/KDTM-ST của TAND tỉnh Bình Dương: Một công ty thuê đất trong KCN 30 năm nhưng sau 10 năm bị chủ đầu tư yêu cầu chấm dứt hợp đồng với lý do “quy hoạch lại”. Tòa xác định lý do không chính đáng, buộc chủ đầu tư bồi thường toàn bộ chi phí doanh nghiệp đã bỏ ra gần 12 tỷ đồng.

Câu hỏi 82: Tranh chấp khi thuê mặt bằng trong trung tâm thương mại mà chủ đầu tư thay đổi công năng khu vực thì xử lý ra sao?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê phải được thực hiện đúng thỏa thuận. Nếu chủ đầu tư thay đổi công năng (ví dụ: biến khu thương mại thành khu dịch vụ khác) làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền kinh doanh của người thuê, đây là vi phạm hợp đồng.

Người thuê có quyền:

• Yêu cầu hủy hợp đồng, đòi lại tiền thuê đã đóng.
• Yêu cầu bồi thường lợi nhuận bị mất do thay đổi công năng.

Tranh chấp tại một trung tâm thương mại ở TP.HCM: Nhiều hộ thuê gian hàng bán lẻ khởi kiện vì chủ đầu tư chuyển đổi thành khu văn phòng, buộc họ phải dừng kinh doanh. Tòa xác định lỗi thuộc chủ đầu tư, buộc hoàn trả tiền thuê và bồi thường chi phí đầu tư gian hàng.

Câu hỏi 83: Khi thuê đất/mặt bằng theo hợp đồng dài hạn nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước, hợp đồng có hiệu lực không?

Theo Điều 500 và Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp pháp luật quy định phải đăng ký.

• Nếu thuê ngắn hạn (<3 năm): không bắt buộc đăng ký.
• Nếu thuê dài hạn (>3 năm): bắt buộc đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai (Điều 45 Luật Đất đai 2024).

Nếu chưa đăng ký thì hợp đồng vẫn có giá trị giữa các bên nhưng không có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.

Bản án số 17/2020/DS-PT của TAND tỉnh Long An: Một hộ gia đình cho thuê đất 10 năm, không đăng ký hợp đồng. Sau đó, chủ đất bán cho người khác, người thuê khởi kiện đòi quyền tiếp tục thuê. Tòa tuyên hợp đồng vẫn có hiệu lực giữa các bên, nhưng do chưa đăng ký nên không ràng buộc chủ sở hữu mới.

Câu hỏi 84: Tranh chấp đất xây dựng chợ truyền thống thì pháp luật điều chỉnh thế nào?

Theo Điều 124 Luật Đất đai 2024, đất xây chợ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ, được Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm hoặc một lần. Tranh chấp thường phát sinh giữa:

• Chính quyền, ban quản lý chợ với tiểu thương (về quyền thuê, vị trí sạp, giá thuê).
• Nhà đầu tư chợ BOT với tiểu thương (về thời hạn thuê, mức thu phí).

Khi xảy ra tranh chấp, tiểu thương có quyền khiếu nại UBND hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Vụ việc tại Chợ Nghĩa Tân (Hà Nội): Tiểu thương phản đối việc chủ đầu tư tăng giá thuê gấp 3 lần, dẫn đến nhiều đơn khiếu kiện. UBND quận phải can thiệp, buộc chủ đầu tư điều chỉnh mức giá phù hợp và đảm bảo quyền lợi của tiểu thương.

Câu hỏi 85: Khi cho thuê mặt bằng kinh doanh mà bên thuê không trả lại đất sau khi hết hạn hợp đồng thì giải quyết thế nào?

Theo Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, khi hết hạn hợp đồng thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả lại mặt bằng đúng hiện trạng. Nếu không trả thì bị coi là chiếm hữu trái pháp luật. Chủ đất có quyền:

• Yêu cầu cưỡng chế trả lại mặt bằng thông qua Tòa án.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại về việc chậm trả đất.

Bản án số 29/2019/DS-ST của TAND quận Bình Thạnh (TP.HCM): Chủ nhà cho thuê mặt bằng 5 năm. Hết hạn, bên thuê vẫn chiếm giữ và tiếp tục kinh doanh. Tòa buộc bên thuê phải trả mặt bằng, thanh toán tiền thuê trong thời gian chiếm dụng trái pháp luật, đồng thời bồi thường chi phí cơ hội kinh doanh cho bên cho thuê.