Câu hỏi 71: Tranh chấp khi dự án treo (dự án chậm triển khai) thì xử lý thế nào?

Theo Điều 81 Luật Đất đai 2024, nếu chủ đầu tư được giao đất nhưng 12 tháng liền không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ chậm 24 tháng so với dự án thì Nhà nước có quyền thu hồi đất.

Người dân có đất trong khu quy hoạch treo thường khiếu kiện vì bị “treo quyền lợi” (không được xây dựng, không được cấp phép sửa chữa). Trong trường hợp này, họ có thể:

• Khiếu nại UBND quận/huyện yêu cầu hủy bỏ hoặc điều chỉnh quy hoạch.
• Khởi kiện hành chính nếu cơ quan nhà nước không giải quyết.

Khu quy hoạch Công viên Sài Gòn Safari (Củ Chi, TP.HCM) treo gần 20 năm, khiến người dân liên tục khiếu kiện. Năm 2016, UBND TP.HCM đã phải thu hồi quyết định giao đất và xem xét lại toàn bộ dự án.

Câu hỏi 72: Tranh chấp khi dự án bất động sản chậm tiến độ bàn giao nhà, đất?

Theo Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư phải bàn giao nhà/đất theo tiến độ cam kết trong hợp đồng. Nếu chậm bàn giao, chủ đầu tư phải:

• Bồi thường thiệt hại do chậm giao (Điều 351 BLDS 2015).
• Trả lãi trên số tiền khách hàng đã nộp (theo hợp đồng hoặc theo lãi suất ngân hàng).

Câu hỏi 73: Tranh chấp khi chuyển nhượng dự án bất động sản không đúng luật?
Theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phải:

• Được UBND cấp tỉnh chấp thuận.
• Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải có năng lực tài chính và ngành nghề kinh doanh phù hợp.

Nếu không tuân thủ mà vẫn ký hợp đồng mua bán với khách hàng thì giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
Bản án số 09/2020/KDTM-PT của TAND cấp cao tại Hà Nội: Chủ đầu tư cũ chuyển nhượng dự án chưa đủ điều kiện cho công ty khác. Tòa tuyên việc chuyển nhượng trái pháp luật, buộc hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Câu hỏi 74: Tranh chấp khi chủ đầu tư huy động vốn trái phép từ khách hàng?

Theo Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chỉ được huy động vốn (bán, cho thuê mua, góp vốn, hợp tác đầu tư) khi:

• Dự án đã có thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng,
• Hoàn thành việc xây dựng móng đối với nhà chung cư.

Nếu huy động vốn trái phép, khách hàng có quyền:

• Khởi kiện đòi lại tiền, yêu cầu bồi thường thiệt hại.
• Tố cáo chủ đầu tư về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản (nếu có dấu hiệu hình sự).

Bản án số 18/2021/DS-PT của TAND TP.HCM: Chủ đầu tư ký “hợp đồng góp vốn” bán căn hộ khi chưa xây xong móng. Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc chủ đầu tư hoàn trả toàn bộ tiền và trả thêm lãi suất cho khách hàng.

Câu hỏi 75: Người mua đất nền trong dự án chưa có sổ đỏ có quyền gì khi xảy ra tranh chấp?
Theo Điều 106 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư chỉ được phép phân lô, bán nền khi:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
• Đảm bảo hạ tầng kỹ thuật.

Nếu chủ đầu tư bán đất nền khi chưa đủ điều kiện, khách hàng có quyền:

• Khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng, đòi lại tiền.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại do không ra được sổ đỏ.

Bản án số 21/2022/DS-PT của TAND tỉnh Bình Dương: Khách hàng mua đất nền dự án “ma” chưa được cấp phép. Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc chủ đầu tư trả lại tiền và lãi chậm trả.