Câu hỏi 61: Người dân có quyền khởi kiện khi chậm giao đất tái định cư không?

Theo Điều 92 và Điều 111 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất mà người dân đủ điều kiện tái định cư thì phải được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư trước khi thu hồi. Nếu cơ quan chức năng chậm bố trí tái định cư, người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính.

Bản án số 59/2020/HC-PT của TAND cấp cao tại Hà Nội: Một hộ dân bị chậm giao đất tái định cư hơn 4 năm sau khi thu hồi đất để làm dự án. Tòa tuyên UBND quận phải có trách nhiệm giao đất tái định cư theo đúng quy định và bồi thường thiệt hại do việc chậm trễ.

Câu hỏi 62: Tranh chấp đất phân lô bán nền khi chủ đầu tư không giao đất đúng cam kết thì giải quyết thế nào?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi chủ đầu tư không giao đất đúng cam kết, có thể giải quyết tranh chấp bằng cách thương lượng, gửi đơn kiện lên tòa án có thẩm quyền, hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý. Chúng ta nên thu thập đầy đủ hợp đồng và các bằng chứng khác để làm cơ sở cho việc giải quyết. 

Bản án số 42/2021/DS-PT của TAND tỉnh Bình Dương: Người mua đất phân lô kiện chủ đầu tư vì không giao đất đúng vị trí, hạ tầng chưa hoàn thiện. Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền gốc và lãi cho người mua.

Câu hỏi 63: Tranh chấp quyền sử dụng đất gắn liền với căn hộ chung cư có thể xảy ra không?

Có, theo Luật Nhà ở 2023, tranh chấp quyền sử dụng đất gắn liền với căn hộ chung cư vẫn có thể xảy ra, mặc dù luật đã quy định rõ hơn các điều kiện và giải pháp để phòng ngừa và giải quyết tranh chấp.

Theo Luật Nhà ở 2023, quyền sử dụng đất trong dự án chung cư thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ. Người mua căn hộ có quyền sử dụng chung phần đất xây dựng và diện tích dùng chung.

Khi tranh chấp xảy ra, Luật Nhà ở 2023 và các luật liên quan như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có các quy định nhằm tháo gỡ và giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả hơn. 

Tranh chấp thường phát sinh khi ban quản lý hoặc chủ đầu tư tự ý sử dụng phần đất chung (như sân, bãi giữ xe, lối đi…). Người dân có quyền khởi kiện yêu cầu bảo vệ quyền lợi.

Bản án số 27/2019/DS-ST của TAND quận 7, TP.HCM: Cư dân một chung cư kiện chủ đầu tư vì chiếm dụng sân chung để cho thuê làm bãi giữ xe. Tòa tuyên sân chung là tài sản chung, chủ đầu tư phải chấm dứt việc cho thuê trái phép.

Câu hỏi 64: Người dân có quyền kiện khi bị chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hay không?

Theo Điều 136 và Điều 137 Luật Đất đai 2024, người dân đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì thời gian cấp sổ đỏ không quá 23 ngày làm việc đối với trường hợp cấp lần đầu, trong đó thời gian đăng ký biến động không quá 20 ngày làm việc và thời gian cấp Giấy chứng nhận là không quá 3 ngày làm việc. Thời gian cụ thể cho các trường hợp khác nhau sẽ có quy định riêng.

Nếu quá hạn, người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính.

Bản án số 134/2020/HC-PT của TAND cấp cao tại TP.HCM: Một hộ dân tại Bình Chánh khởi kiện UBND huyện vì chậm cấp sổ đỏ hơn 5 năm. Tòa tuyên UBND huyện có hành vi hành chính trái pháp luật và buộc phải cấp Giấy chứng nhận.

Câu hỏi 65: Tranh chấp lối đi chung trong khu dân cư giải quyết thế nào?

Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, người có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có lối đi ra đường công cộng thì được yêu cầu mở lối đi hợp lý qua bất động sản liền kề. Việc mở lối đi phải bảo đảm thuận tiện, đồng thời có bồi thường (nếu có thiệt hại).

Bản án số 15/2018/DS-PT của TAND tỉnh Đồng Nai: Một hộ gia đình trong khu dân cư yêu cầu mở lối đi qua đất hàng xóm để ra đường công cộng. Tòa chấp nhận, buộc hộ liền kề cho mở lối đi rộng 2 mét và được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất.

Như vậy, các câu 61 – 65 đã bao quát những tranh chấp thường gặp trong đô thị: tái định cư, phân lô bán nền, đất chung cư, chậm cấp sổ đỏ, và lối đi chung.