Câu 6. Khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực?

Căn cứ pháp luật:

• Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi nay là Điều 45 Luật Đất đai 2024
• Điều 500 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định Hợp đồng về quyền sử dụng đất, Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
• Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng nay là Điều 27 Luật Đất đai 2024

Như vậy, một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ có hiệu lực khi:

• Đất có sổ đỏ (trừ một số trường hợp thừa kế, chia tài sản).
• Không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ một số trường hợp kinh doanh bất động sản).

Thể hiện qua Bản án số 12/2020/DS-ST, TAND tỉnh Long An: Nguyên đơn bán đất bằng giấy tay năm 2008. Sau khi giá đất tăng, nguyên đơn khởi kiện đòi lại đất. Tòa xác định hợp đồng không đúng hình thức nhưng bị đơn đã trả đủ tiền và sử dụng đất ổn định, nên công nhận hiệu lực hợp đồng theo Điều 129 BLDS 2015.

Câu 7. Hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay có được công nhận không?

Căn cứ pháp luật:

• Điều 129 BLDS 2015
• Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng nay là Điều 27 Luật Đất đai 2024
• Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi nay là Điều 45 Luật Đất đai 2024
• Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP

Như vậy, về nguyên tắc Hợp đồng giấy tay không đúng hình thức, có nguy cơ vô hiệu.
Tuy nhiên, vẫn có ngoại lệ nếu một bên đã thực hiện từ 2/3 nghĩa vụ trở lên (ví dụ đã thanh toán phần lớn tiền, đã giao đất), Tòa có thể công nhận hiệu lực hợp đồng.

Thể hiện qua Bản án số 100/2023/DS-PT, TAND tỉnh Lâm Đồng: Các bên ký giấy tay, bên mua đã trả 130/150 triệu (90%). Tòa phúc thẩm công nhận hiệu lực giao dịch, buộc bên bán tiếp tục sang tên cho bên mua.

Câu 8. Có thể tặng cho một phần thửa đất không?

Căn cứ pháp luật:

• Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng nay là Điều 27 Luật Đất đai 2024
• Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi nay là Điều 45 Luật Đất đai 2024
• Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất nay là Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Như vậy, có thể tặng cho một phần thửa đất, nhưng phải đáp ứng:

• Phần đất tách thửa phải đủ diện tích tối thiểu theo quy định UBND tỉnh.
• Phải đo đạc, tách thửa, được cấp sổ đỏ mới cho phần đất tặng cho.
• Hợp đồng tặng cho phải công chứng/chứng thực.

Thể hiện qua Bản án số 35/2018/DS-ST, TAND huyện Hóc Môn, TP.HCM: Ông B tặng cho con gái 200m² đất trong tổng số 1.000m². UBND huyện từ chối vì diện tích sau tách không đủ tối thiểu. Tòa án cũng bác yêu cầu, khẳng định phải tuân theo quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa.

Câu 9. Người đang thế chấp sổ đỏ có được bán đất không?

Căn cứ pháp luật:

• Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi nay là Điều 45 Luật Đất đai 2024
• Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Quyền của bên thế chấp

Như vậy, đất đang thế chấp vẫn có thể được chuyển nhượng nếu:

• Bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.
• Số tiền nợ được thanh toán hoặc có thỏa thuận chuyển nghĩa vụ cho người mua.
  Nếu bán mà không được ngân hàng đồng ý thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.

Thể hiện qua Bản án số 74/2019/DS-PT, TAND tỉnh Tây Ninh: Ông A thế chấp đất tại ngân hàng, sau đó bán cho ông B mà không được ngân hàng đồng ý. Khi tranh chấp, Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu, vì vi phạm điều kiện giao dịch theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi nay là Điều 45 Luật Đất đai 2024

Câu 10. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được nhận chuyển nhượng đất không?

Cần phân biệt 2 nhóm:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn quốc tịch Việt Nam (công dân Việt Nam).
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng đã mất quốc tịch Việt Nam.

Theo Luật Đất đai 2013

• Điều 186, 191, 192, 193… quy định:
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu là công dân Việt Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như cá nhân trong nước (bao gồm đất ở, đất nông nghiệp nếu đủ điều kiện).
  • Nếu là người gốc Việt Nam đã mất quốc tịch, họ chỉ có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (theo Luật Nhà ở), không được trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh.

Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực 01/01/2025)

• Điều 4, Điều 26, Điều 28, Điều 188… mở rộng đối tượng:
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam vẫn có đầy đủ quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, thuê, thừa kế, tặng cho…) như cá nhân trong nước.
  • Người gốc Việt Nam không còn quốc tịch Việt Nam thì vẫn bị giới hạn: chỉ được sở hữu nhà ở gắn với đất ở tại Việt Nam, không có quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hay đất sản xuất kinh doanh.

Ví dụ:

• Anh A, quốc tịch Việt Nam, sống ở Mỹ → có thể mua đất ở hoặc đất nông nghiệp tại Việt Nam, được cấp sổ đỏ đứng tên như công dân trong nước.
• Chị B, gốc Việt, đã nhập quốc tịch Canada và không còn quốc tịch Việt Nam → chỉ có thể mua nhà ở gắn với đất ở theo Luật Nhà ở, không thể đứng tên đất nông nghiệp.