Mới đây, bà Trần Kim Đính (ngụ TP.HCM) hỏi:

Tôi mua lại một căn nhà ở xã hội nhưng do chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, đành làm thừa kế và văn bản ủy quyền chứ không làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Xin hỏi có rủi ro gì không? Tôi được đăng ký thường trú tại địa chỉ căn nhà đó hay không?

Căn cứ khoản 1 Điều 20 Luật Cư trú 2020, công dân có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình thì được đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp đó. Vì vậy, bà Đính chỉ được đăng ký hộ khẩu tại địa chỉ căn nhà ở xã hội đã mua nếu việc mua bán nhà ở xã hội là hợp pháp, đúng đối tượng, đủ điều kiện.

Trong khi đó, theo khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định Luật Nhà ở.

Đây không phải hàng hóa tự do lưu thông trên thị trường. Để mua loại nhà ở này cần phải thuộc những đối tượng mà pháp luật quy định và phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, về thu nhập.

Quy trình mua nhà ở xã hội cũng quy định rõ việc chủ đầu tư phải gửi danh sách người mua cho Sở Xây dựng kiểm tra điều kiện, để loại trừ trường hợp không đủ điều kiện; sau khi ký hợp đồng, danh sách người mua phải được công khai và lưu trữ để quản lý, kiểm tra.

Người đã được giải quyết mua nhà ở xã hội thì trong 5 năm đầu kể từ khi thanh toán đủ tiền mua nhà, không được tự do bán lại mà chỉ được phép bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư (tức không vượt quá giá mua ban đầu), đồng thời phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định (Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở).

Điều này nhằm tránh việc đầu cơ, chuyển nhượng trái phép, đảm bảo nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng.

Sau 5 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Do nhà ở xã hội thường có giá thấp hơn so với nhà ở thương mại, nên người dân thường tìm cách “lách luật” để mua được nhà ở xã hội trong thời gian chưa qua 5 năm. Thông qua các hình thức như thừa kế, tặng cho; mua bán qua giấy tờ tay (không công chứng); sử dụng hợp đồng vay mượn tiền bằng cách bảo đảm nhà nhưng thực chất là bán nhà...

Việc các bên làm thừa kế để chuyển nhượng “trá hình” nhà ở xã hội tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua. Bởi vì, di chúc có hiệu lực kể từ thời điểm người lập di chúc (bên bán) chết, khi di chúc đó hợp pháp, không bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ theo quy định của Bộ luật Dân sự (Điều 643 quy định về hiệu lực của di chúc).

Do đó, người mua không thể ngay lập tức có quyền sở hữu nhà vì phải chờ người lập di chúc qua đời thì di chúc mới có hiệu lực pháp lý.  

Nếu di chúc bị tranh chấp, vô hiệu hoặc hủy bỏ, người nhận di chúc có thể mất quyền với nhà, dẫn đến người mua mất tài sản.

Mặt khác, người lập di chúc có quyền sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc hủy bỏ di chúc bất cứ lúc nào (theo quy định tại Điều 640 Bộ luật Dân sự 2015). Lúc này, di chúc có thể bị thay đổi hoặc hủy bỏ hoàn toàn mà người mua không có quyền ngăn cản, làm người mua mất toàn bộ “quyền” với căn nhà đã mua.

Căn cứ khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, hành vi lách luật để mua bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc điều kiện (như việc giả lập văn bản thừa kế, di chúc để "chuyển nhượng trá hình" trong 5 năm đầu) không chỉ tiềm ẩn rủi ro dân sự mà còn có hậu quả pháp lý nghiêm trọng:

(1) Hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội;

(2) Bên mua phải bàn giao lại nhà ở, mất quyền sử dụng dù đã trả tiền;

(3) Nếu không tự nguyện giao lại, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức cưỡng chế thu hồi nhà ở.

Như vậy, bà Trần Kim Đính mua nhà ở xã hội mà căn nhà đó chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nên mua qua hình thức di chúc hoặc các cách thức lách luật khác thì có nguy cơ mất cả tiền và nhà. Đồng thời người mua còn bị xử lý theo quy định của pháp luật nếu bị phát hiện chứ làm sao được đăng ký thường trú trên căn nhà đó.

Lời khuyên cho người mua nhà ở xã hội

Người dân cần tuân thủ đúng đối tượng và điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn.

Tức là không nên tham gia các giao dịch lách luật như mua bán bằng "hợp đồng ủy quyền", "di chúc", "văn bản tặng cho trá hình"...

Vì tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý như: bị tuyên hợp đồng vô hiệu, bị thu hồi nhà, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, hoặc bị cưỡng chế.

Thay vào đó, nếu đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thì nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, nộp trực tiếp cho chủ đầu tư dự án theo trình tự, thủ tục đúng quy định.

Nếu không đủ điều kiện nên tìm kiếm mua nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại giá thấp hoặc tìm hiểu các gói vay ưu đãi phù hợp với thu nhập để đảm bảo an toàn pháp lý và quyền lợi lâu dài.