Về nội dung này, ông Nguyễn Tấn Tài (ngụ xã Tân Vĩnh Lộc, TP.HCM) hỏi:

Mấy năm nay vợ chồng tôi mướn nhà trọ ở đóng tiền cực khổ quá, nay dành dụm được một số tiền nên quyết định mua căn nhà để ở, thoát khỏi cảnh tháng nào cũng phải lo tiền.

Số tiền dành dụm của chúng tôi đang gửi tiết kiệm, chưa tới kỳ rút nên chúng tôi quyết định đặt cọc, hẹn đúng tháng sau sẽ ra công chứng trả đủ rồi nhận nhà.

Nghe nói bây giờ đặt cọc có nhiều rủi ro, nên đi công chứng cho chắc ăn. Không sợ nhà đang thế chấp hay vướng vào pháp lý khác. Vậy chúng tôi có nên đi công chứng khi đặt cọc hay không?

Đặt cọc khi mua bán nhà đất xảy ra hàng ngày, thế nhưng những tranh chấp liên quan đến loại giao dịch này cũng nhiều vô kể. Nguyên nhân có thể kể đến như các bên không ràng buộc chặt chẽ các điều khoản trong hợp đồng, bên mua không biết đã cọc phải mảnh đất đang thế chấp...

Để khỏi phải lôi nhau ra tòa, nhiều người khuyên cứ ra công chứng hợp đồng đặt cọc để hợp đồng có giá trị, được pháp luật bảo vệ. Ngược lại cũng có ý kiến cho rằng công chứng làm gì cho phiền phức, khi ký rồi muốn huỷ phải ra công chứng huỷ, hợp đồng viết tay cũng được, giá trị như nhau.

Vậy để hạn chế rủi ro thì phải làm sao mới đúng?

Ra công chứng sẽ biết được tình trạng pháp lý của nhà đất hay không?

Ông Tám (ngụ phường Phú Thọ Hoà, TP.HCM) kể, ông có thỏa thuận mua căn nhà giá 3 tỷ đồng ở phường Phú Thọ Hoà của bà Hằng cùng phường. Hai bên tự soạn hợp đồng đặt cọc, ký tay. Ông Tám cọc 200 triệu đồng, hẹn sau 15 ngày ra công chứng. Một tuần sau, bà Hằng bẻ kèo để bán nhà cho người khác và trả lại 200 triệu đồng cho ông Tám.

Ông Tám không đồng ý, bèn tìm đến luật sư để nhờ đòi gấp đôi tiền cọc thì được khuyên nên nhận lại 200 triệu vì hợp đồng giữa ông Tám với bà Hằng ký không có ghi rõ điều khoản phạt, bồi thường khi các bên vi phạm hợp đồng.

Ông Tám nói đây là bài học về việc ký hợp đồng cọc. Kể từ sau đó ông Tám đều đi tới văn phòng công chứng để có mẫu hợp đồng đầy đủ các ràng buộc pháp lý theo yêu cầu để không bị bẻ kèo nữa.

Ngược lại với ông Tám, bà Dung (ngụ phường Sài Gòn, TP.HCM) cho biết bà tuy ở Sài Gòn nhưng thường mua bán đất ở quê. Ở đó đâu phải muốn là công chứng được, nhiều khi bà Dung đặt cọc xong chỉ tranh thủ về.

Dưới quê bà con biết nhau cả, không cần công chứng, miễn có điều khoản rõ ràng là ổn.

Căn cứ Điều 292 BLDS 2015, đặt cọc là một trong 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được pháp luật quy định.

Với quy định pháp luật hiện hành thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, nhiều người vẫn tự nguyện ra công chứng nhằm muốn đảm bảo an toàn, minh bạch cho các bên.

Về lý thuyết, việc công chứng hợp đồng đặt cọc không làm hợp đồng có giá trị pháp lý cao hơn loại hợp đồng không công chứng. Tuy nhiên, việc đặt cọc trước mặt công chứng viên sẽ có nhiều điểm lợi cho người dân.

Thứ nhất, khi xem thông tin trên hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng điện tử, công chứng viên sẽ biết được tình trạng pháp lý của tài sản, đặc biệt là bất động sản.

Chẳng hạn như thông tin chuyển nhượng, cầm cố, bị ngăn chặn giao dịch bởi tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền… Các thông tin này đều thể hiện trên hệ thống dữ liệu.

Ngoài ra, công chứng viên sẽ cảnh báo nếu tài sản đang được thực hiện bởi một giao dịch nào đó để người đặt cọc cân nhắc.

Thứ hai, khi công chứng hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng đó được công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch. Ngoài ra, công chứng viên còn đóng vai trò là người làm chứng cho giao dịch đặt cọc này. Khi giao dịch có bên thứ 3 làm chứng thì hai bên sẽ cảm thấy an toàn, an tâm hơn về mặt tâm lý.

Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc lập theo mẫu có sẵn thường có các điều khoản ràng buộc sơ sài, việc giải quyết khi xảy ra tranh chấp sẽ gặp khó khăn.

Khi hợp đồng đặt cọc được lập tại tổ chức hành nghề công chứng thì với nghiệp vụ của công chứng viên, họ sẽ giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Đồng thời họ tư vấn cho các bên những vấn đề cần lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc, nêu rõ các điều khoản ràng buộc để tránh rủi ro cho các bên và là cơ sở để giải quyết khi xảy ra tranh chấp.

Việc hợp đồng được công chứng thông thường sẽ được các bên thừa nhận khi đã có tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận. Một số trường hợp các bên ký tay, sau đó không thừa nhận chữ ký của mình dẫn đến việc phải thực hiện việc giám định chữ ký, mất thời gian giải quyết.

Ngoài những lợi ích dễ dàng nhìn thấy khi hợp đồng đặt cọc được công chứng thì có những vấn đề khác chúng ta cần biết.

Ông Tâm có căn nhà ở phường Phú Nhuận đang rao bán. Có người hỏi mua nhưng đề nghị phải ra công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, ông nghe một số người tư vấn khi hợp đồng đặt cọc được công chứng thì nếu các bên thay đổi ý định ban đầu, muốn hủy hợp đồng đặt cọc thì buộc phải ra công chức làm thủ tục hủy.

Nếu vì lý do nào đó mà bên kia không hợp tác thì làm sao hủy được hợp đồng?

Đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng và đang có giá trị ràng buộc giữa các bên (vẫn còn hiệu lực) thì việc hủy bỏ hợp đồng này phải tuân theo Điều 51 Luật Công chứng 2014.

Vì vậy, việc công chứng hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng tại nơi đã thực hiện việc công chứng trước đó.

Còn đối với hợp đồng đặt cọc có điều khoản thoả thuận ghi rõ thời gian thực hiện nghĩa vụ, nếu qua thời gian đó một trong hai bên không thực hiện thì bên vi phạm hợp đồng đặt cọc phải chịu mất cọc hoặc trả cọc và bồi thường theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Thực tế, nếu hợp đồng đặt cọc đã hết hiệu lực, bên nhận cọc đã tìm mọi cách liên hệ để đề nghị bên đặt cọc hủy hợp đồng nhưng vẫn không được hợp tác thì công chứng viên có thể cân nhắc cho bên nhận cọc ký hợp đồng đặt cọc mới và tiến hành chuyển nhượng tài sản theo đúng quy định nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên có tài sản muốn bán.

Trường hợp người đặt cọc ban đầu có ý kiến hay tranh chấp thì cứ thực hiện theo thỏa thuận hoặc kiện ra tòa để được giải quyết.

Như vậy, theo quan điểm chủ quan của mình nếu chưa có đủ tiền hay còn điều kiện gì đó chưa thể ra công chứng sang tên ngay mà muốn đặt cọc để giữ chỗ thì nên lập hợp đồng đặt cọc công chứng.

Không nên viết giấy đặt cọc sơ sài, thiếu điều khoản phạt cọc, phải xác định rõ đây là hợp đồng đặt cọc, đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nào và có thời hạn rõ ràng, tránh tình trạng bị coi là tiền trả trước.

Còn nếu có đủ tiền thì nên ra công chứng thực hiện mua bán luôn, không cọc gì cả để tránh rủi ro về sau.