Nhằm phục vụ bạn đọc, plnn.vn mở chuyên mục: “Câu chuyện pháp luật” hàng tuần, cập nhật một số hướng dẫn vận dụng pháp luật trước đòi hỏi cần được hiểu biết pháp luật trong sự phát triển đa dạng phong phú của đời sống.

Bắt đầu từ tuần này, Pháp luật Ngày nay (plnn.vn) mở đầu “Câu chuyện pháp luật”hàng tuần về những vấn đề liên quan đến đất đai.

Giao dịch thế chấp ngay tình nên không bị vô hiệu

Trường  hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng. Vậy giao dịch thế chấp đó có bị vô hiệu?

Có những ngôi nhà gắn liền với kỹ niệm mà có thành viên trong đó không muốn bị mất đi (Ảnh: Huỳnh Lộc)

Sau nhiều đêm bàn bạc, ông bà Khuyên đi đến quyết định bán căn nhà ngói ba gian cùng mãnh vườn và mấy chục công đất ruộng, lấy tiền mua một mảnh đất nhỏ hơn để ở, số tiền còn lại chia cho các con làm vốn. Ông Để thực hiện kế hoạch, ông bà Khuyên điện thoại cho các con về hỏi ý kiến. Thằng Hai lúc đầu chần chừ, nhưng nghe mẹ lý giải rồi cũng ưng thuận. Con Tư có chồng về xóm trên thì nói, bán nhà bán đất thì bán, nhưng trước khi bán phải tìm cho được mảnh đất sắp mua, có nhà để ở. Khi có người mua nhà và đất của mình thì ba má có sẵn nhà để dọn về.   

Trường là con thứ ba trong nhà, hết phổ thông thì nghỉ học, ở nhà giúp cha lo chuyện bao đồng áng. Dù vậy, Trường vẫn là đứa con có chữ nghĩa nhất trong số các anh em. Nhờ có học hành, lại thông minh, sống chừng mực, hiếu thảo, giao thiệp rộng... Cuối cùng cả nhả thống nhất giao việc tìm một mảnh đất có sẵn nhà và tìm mối mua nhà và đất của gia đình cho Trường.

Không lâu sau thì Trường gặp ông Thành, một cán bộ ngân hàng về hưu đồng ý mua căn nhà và khu đất của ông bà Khuyên với giá 6 tỷ đồng. Rồi Trường cũng tìm được một căn nhà cấp 4 cất trên khu đất gần 300m² với giá chưa đến 3 tỷ đồng ở gần đó. Vậy là mọi việc được quyết định.

Ông Thành vốn là cán bộ pháp chế ngành ngân hàng nên khá am tường về chuyện chuyển nhượng nhà đất. Khi xem xét thấy ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông Nguyễn Văn Khuyên, ông Thành đã yêu cầu xem sổ hộ khẩu gia đình. Người thứ Hai có vợ tách khẩu ra ở riêng, cô giá thứ Tư có chồng chuyển khẩu về xóm trên, nhưng tên vẫn còn trong sổ hộ khẩu. Ông Thành yêu cầu 3 người con và ông bà Khuyên phải cùng có mặt đủ 5 người ra công chứng sang tên. Chuyện giao dịch khá suôn sẻ. Ngay sau đó thì ông Thành đến Trung tâm đăng ký đất đai thuê đo đạt, lập bản vẽ. Ngay sau đó ông Thành màn hồ sơ nộp vào quầy tiếp nhận hồ sơ địa chính ở “một cửa” của Ủy ban Nhân dân quận chờ sang tên. Đến ngày hẹn, ông Thành cầm phiếu hạn trở lại “một cửa” để nhận lại hồ sơ. Cầm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mang tên ông Thành mà lòng mừng khấp khởi. Từ đây ông có nhà để dưỡng già. Nhưng còn khoản nợ vay hỏi bạn bè, người quen để mua căn nhà và đất này cũng cần phải tính đến. Vậy là ông Thành mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng, vay một khoản tiền để trả nợ.

Hợp đồng giao dịch chuyển nhượng bị vô hiệu

Út Vĩnh là kỹ sư dầu khí. Bỗng dưng anh nhận được tin nhắn tài khoản của anh tăng số dư lên một tỷ đồng. Truy tìm thì được biết, số dư trong tài khoản của Vĩnh tăng lên do người gửi là Nguyễn Văn Trường. Điện thoại truy tìm, cuối cùng được biết người anh thứ Ba của Vĩnh đã gửi cho Vĩnh số tiền đó. Vĩnh gặn hỏi thì anh Trường cho biết đó là số tiền chia tài sản trong việc bán căn nhà của ông bà để lại.

Tiền viên, hậu điền, dòng song bến nước là những gì đã gắn bó ngàn đời với người nông dân (Ảnh: Huỳnh Lộc) 

Suốt đêm đó Vĩnh không ngủ. Những hồi ức tuổi thơ không thứ lớp cứ ùa về. Hàng còng trước nhà cứ mỗi độ chớm đông nở ra những chùm bông màu hường, ngày lại ngày trái vươn ra uốn cong như những chiếc lưỡi câu khổng lồ treo lủng lẳng trên cành như những dấu hỏi lộn ngược, đàn chim trao trảo reo hò nghe đến vui tai tề tựu trên cành khế ngọt sau nhà mỗi độ hè về, màu lá lúa xanh mượt trên mảnh ruộng sau nhà mà mỗi sáng mai thức dậy rẽ lúa thăm câu làm rơi rụng làn sương trên lá vẻ thành một đường cong. Rồi mùa lúa chín đến. Những cánh chim lá vũ từ không trung buông mình xuống như rơi rụng, đến gần thảm lúa như chới với cất lên cao…

Tất cả. Tất cả lại ùa về trong trí nhớ của Vĩnh. Căn nhà ngói ba gian với chái bếp tạo thành chữ “đinh” đúng nếp nhà truyền thống, nơi Vĩnh sinh ra và lớn lên đã không còn nữa sao? Cái sân nhà, nơi Vĩnh cùng đám bạn tựu tập u ranh, giựt điều, bắn bi suốt một thời tuổi thơ không còn nữa sao? Cái mảnh đất “tiền viên hậu điền” với biết bao kỹ niệm gắn bó trong suốt thời trai trẻ của Vĩnh đã không còn nữa sao?...

Đó là đêm thứ Sáu. Vĩnh bật dậy nấu nước châm cà phê. Ngồi nhìn những giọt cà phê rơi mà lòng nghĩ ngơi đến việc trở về giữ lại mảnh đất tổ tiên. Mảnh đất mà mồ mã ông bà Nội của Vĩnh vẫn còn trên đó.

Vĩnh mở tủ sách, lấy chiếc va ly đặt trong cùng. Chiếc va ly mà hơn 10 năm sau khi ra trường Vĩnh không mở ra, nhưng Vĩnh xem chiếc va ly quý như báu vật, sau mỗi lần dời chỗ ở Vĩnh đều mang theo.

Vĩnh lôi ra giấy giới thiệu chuyển khẩu khi Vĩnh vào đại học, thẻ hộ khẩu cá nhân khi Vĩnh ra trường nhận việc ở Công ty dầu khí, giấy khai sinh chứng minh Vĩnh là con ông bà Nguyễn Văn Khuyên. Vĩnh nghĩ bao nhiêu giấy tờ đó chắc đã đủ. Cho mấy tờ giấy đã úa vàng vào túi sơ mi. Vĩnh cầm luôn đi ra cửa, lấy xe dong thẳng về quê mà không đợi trời sáng.

Về đến nhà, nghe xong câu chuyện Vĩnh thực sự thẩn thờ, thương cho ba mẹ vì lo cho các con đã nén lòng bán đi mảnh đất tổ tiên chia cho các con có tiền làm vốn. Vĩnh hiểu, ba mẹ anh đã yêu thương gắn bó với mảnh đất vừa bán đi hơn cả chính Vĩnh. Cũng vì vậy mà Vĩnh quyết tấm giữ lại mảnh đất ông bà đề lại làm đất hương quả. Để con cháu còn có quê hương và nơi ở để về. Cuối cùng Vĩnh tuyên bố sẽ chuộc lại nhà và đất đã bán cho ông Thành, đề nghị anh Hai, anh Ba, chị Tư  hoàn lại khoản tiền một tỷ đồng đã nhận, cộng với khoản tiền Vĩnh đang giữ còn thiếu bao nhiều Vĩnh sẽ bù để trả lại cho người đã mua nhà và đất là ông Thành.

Sự việc tưởng chừng như suôn sẻ. Nhưng ông Thành không đồng ý nhận lại tiền để trả lại nhà và đất. Ông Thành cho rằng ông giao dịch chuyển nhượng nhà và đất của gia đình ông Khuyên là minh bạch, có công chứng và đã làm thủ tục sang tên, thậm chí có sự thẩm định của ngân hàng đồng ý nhận thế chấp cho ông Thành vay tiền…

Cuối cùng Vĩnh phải nhờ đến luật sư tư vấn.

Luật sư cho rằng, đây là trường hợp khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng, không thuộc trường hợp đòi tài sản nên việc dự nộp tạm ứng án phí chỉ vài trăm đồng, không cần bận tâm. Vĩnh đã ký giấy ủy quyền toàn quyền cho luật sư tham gia tố tụng khởi kiện.

Tòa án nhận định, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ nhưng không được sự đồng ý đầy đủ của các thành viên trong hộ kết quả công chứng hợp đồng bị hủy bỏ, đồng thời Tòa án cũng tuyên bố hợp đồng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa 5 thành viên của gia đình ông Khuyên với ông Thành bị vô hiệu. Các bên trả cho nhau những gì đã nhận.

Giao dịch thế chấp ngay tình thì không bị vô hiệu

Câu chuyện trở nên rắc rối về pháp lý khi ông Thành tuyên bố giao dịch chuyển nhượng nhà và đất giữa ông với các thành viên trong gia đình ông Khuyên bị vô hiệu nên ông không còn tài sản để thành toán cho ngân hàng. Ông Thành đề nghị giao dịch thế chấp của ông Thành với ngân hàng cũng phải được xem là vô hiệu.

Cánh đồng, mùa lúa lên xanh là hình ảnh nhiều người không muốn rời xa (Ảnh: Huỳnh Lộc)

Phía ngân hàng không chấp nhận đề nghị này của ông Thành nên đã khởi kiện.    

Tại phiên tòa, luật sư bảo vệ cho ngân hàng cho rằng, khoản 2 Điều 133 của Bộ Luật dân sự quy định, trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Ngoài ra, trong trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy hoặc bị sửa…

Theo Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân sự năm 2015 của Ban soạn thảo thì quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự là nhằm: “...Bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự (các Bộ luật dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự)...”. Cho nên, cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Có nghĩa là: Không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất.

Đồng thời, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm, theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật Dân sự thì nội hàm của thế chấp tài sản là việc người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 320 của Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là: “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này...”; khoản 7 Điều 323 của Bộ luật Dân sự quy định quyền của bên nhận thế chấp: “Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”. Như vậy, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.

Cho nên, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.

Toàn bộ luận cứ nêu trên của luật sư là căn cứ vào hướng dẫn của Tòa án Nhân dân Tối cao tại Công văn số: 64/TANDTC-PC ngày 03/04/2019 nên đã được tòa chấp nhận.