Các khu đất tại thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) được địa ốc Alibaba môi giới bán cho khách hàng - Ảnh: D.N.HÀ

Bằng cách nào mà một lô đất được bán cho nhiều người, và khách hàng chỉ nhận lãi mà không nhận đất? Liệu đây có phải là một biến tướng của mô hình đa cấp Ponzi?

Tiến hành phân lô bán nền theo cách "môi giới"

Cho đến nay, các cơ quan chức năng khẳng định Alibaba không có bất kỳ dự án nào được chấp thuận đầu tư. Vậy họ có đất nền ở đâu ra?

Trong một lần trao đổi với PV Tuoitre, ông Nguyễn Thái Luyện - chủ tịch HĐQT Địa ốc Alibaba - cho biết công ty này chỉ môi giới, giới thiệu nền đất và lấy phí môi giới theo hợp đồng, và khẳng định các dự án rao bán hiện chỉ là những khu đất nông nghiệp, các cá nhân đứng tên quyền sử dụng đất ủy quyền cho các công ty thực hiện việc phân lô bán nền.

"Dự án ở đây không đồng nghĩa với dự án đầu tư theo cách hiểu thông thường của chính quyền" - ông Luyện phân bua. 

Vậy dự án theo cách hiểu của Nhà CEO như thế nào? Theo ông Luyện, không làm dự án theo quy trình đầu tư, mà chỉ làm thủ tục phân lô tách thửa đất của cá nhân bằng cách công ty nhận uỷ quyền trực tiếp thực hiện toàn bộ các thủ tục chuyển nhượng cho khách hàng.

Liệu điều này có đúng quy định?

Căn cứ theo Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014
Từ đất nông nghiệp thuộc chủ quyền sử dụng của một cá nhân, nếu muốn phân lô bán nền dự án thì đáp ứng các điều kiện sau:
1- Được phê duyệt dự án theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện
2- Giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước
2- Xây dựng hoàn thiện kết cấu hạ tầng đã được phê duyệt 1/500 đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng 
3- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước

Tuy nhiên, Cách của Alibaba đang tiến hành không có bất kỳ dự án nào chính quy đúng luật, việc ký hợp đồng chuyển nhượng với tư cách là nhà đầu tư mà thông qua văn bản uỷ quyền, bên trong là hợp đồng quyền chọn (thoả thuận ngầm).

Nhận tiền hay nhận nền?
Theo tìm hiểu PV báo Tuoitre, nhiều người mua đất của địa ốc Alibaba sẽ ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với công ty "chủ đầu tư dự án" (thực chất chỉ là công ty được cá nhân sử dụng đất ủy quyền làm các thủ tục liên quan đến việc phân lô tách thửa). Sau đó, khách ký hợp đồng quyền chọn, với phương án cơ bản là nhận lãi suất, không nhận đất.

Khách hàng cho công ty thuê lại đất với giá thuê 2%/tháng; công ty mua lại chênh lệch 30% sau 12 tháng hoặc mua lại chênh lệch 38% sau 15 tháng... Trong thời gian đó, công ty được toàn quyền sử dụng lô đất của khách cho mục đích kinh doanh.

Vì sao lại ký hợp đồng quyền chọn? Ông Luyện cho biết mục đích là để loại bỏ các khách hàng không có nhu cầu nhận nền đất. Có nghĩa là sau khi mở bán lần 1, số nền đất khách hàng không có nhu cầu nhận đất sẽ được công ty bán lần 2 với giá bằng giá gốc + lãi suất + 10% chi phí quản trị doanh nghiệp. Tương tự, các nền đất đem ra thị trường bán lần 3 với công thức trên.

Xác nhận điều này, một khách hàng mua 4 nền đất của Công ty Alibaba thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vào tháng 4-2019 cho biết ông là khách hàng thế hệ F3, tức mua lại lần thứ 3, với giá đất khoảng 6 triệu đồng/m2. Cũng mua nền đất tại dự án này, một khách hàng mua vào tháng 8-2018 xác nhận chị chỉ mua với giá khoảng 4 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Thái Luyện cho biết chỉ chọn mua những khu đất có quy hoạch là khu dân cư nông thôn trong tương lai có thể chuyển mục đích thành đất ở nông thôn được. Tuy nhiên chính quyền các địa phương cho biết các khu đất do Công ty Alibaba rao bán có phần lớn diện tích thuộc quy hoạch đất ở nông thôn nhưng cũng có những khu vực không phải là đất ở nông thôn.

Ví dụ ba khu đất trên địa bàn xã Phước Bình (huyện Long Thành, Đồng Nai) đều có một phần diện tích không quy hoạch thành đất ở như đất cụm công nghiệp, đất giao thông (thuộc quy hoạch đường Phước Bình). Một số khu đất ở xã Long Phước của huyện này có một phần đất quy hoạch là đất trồng cây lâu năm, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và cả đất sông suối, ao hồ...

Trả lời Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Thái Luyện từng khẳng định "sẽ là tối ưu nếu người dân mua đất nền do Alibaba phân phối để ở vì các lô đất của Công ty Alibaba gần khu dân cư hiện hữu, sau khi tách sổ, giao đất thì người dân có thể xây nhà ở ngay".

Thế nhưng ông Luyện cũng thừa nhận 3 năm qua chưa có ai vào ở trong các dự án của Alibaba mà chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp các khu đất. Và cho biết nếu các khu đất của Công ty Alibaba không được chính quyền cho chuyển mục đích thành đất ở, không được tách thửa, khách hàng đòi lại tiền... thì hiện Alibaba có 600ha đất, công ty sẽ bán hết số đất đó để trả lại cho khách hàng!?

Nguồn: Báo TuoiTre
Link gốc tại đây