Thời gian vừa qua, toà án các tỉnh thành đã đưa ra xét xử nhiều vụ lừa đảo liên quan đến việc phân lô, bán nền. Các bị hại đa phần đều không nắm được thông tin, chỉ nghe có nền dự án với những lời quảng cáo có cánh rồi đổ tiền đầu tư.

Dù việc lừa đảo mua bán đất nền vẫn được cảnh báo trên các phương tiện truyền thông, thế nhưng đến nay vẫn thường xuyên có những vụ án như vậy xảy ra, với số lượng bị hại lớn.

Đại án Alibaba chiếm đoạt hơn 2.400 tỷ đồng

Nổi đình nổi đám nhất trong hoạt động phân lô bán nền là đại án Alibaba do Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm thực hiện. Cụ thể, năm 2016, Nguyễn Thái Luyện, Chủ tịch HÐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Alibaba, thành lập công ty với vốn điều lệ 1 tỷ đồng;

Tiếp đó thành lập 22 pháp nhân giao cho người thân và nhân viên đứng tên.

Luyện và các đồng phạm rao bán 58 dự án bất động sản (BĐS) không có thật tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận.

Các công ty này đã tự phân lô, tách thửa trái pháp luật, quảng cáo gian dối để bán cho hàng nghìn người.

Cuối năm 2022, TAND TP.HCM xét xử sơ thẩm đã phạt Nguyễn Thái Luyện mức án chung thân về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, 22 đồng phạm còn lại nhận mức án từ 3 năm tù nhưng cho hưởng án treo đến 30 năm tù ở.

Sau đó, Luyện và 14 đồng phạm kháng cáo xin giảm nhẹ hình phạt.

Ngày 19/5/2023, TAND cấp cao tại TP.HCM đã bác kháng cáo, y án tù chung thân đối với Luyện. Còn vợ của Luyện nhận tổng hình phạt là 30 năm tù.

Về trách nhiệm dân sự, tòa buộc vợ chồng Nguyễn Thái Luyện liên đới bồi thường toàn bộ số tiền chiếm đoạt hơn 2.400 tỷ đồng của hơn 4.500 bị hại mà các bị cáo đã lừa đảo.

Phân lô bán nền trái phép, lừa đảo tiền đặt cọc

Còn đây là vụ án lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc liên quan dự án xây dựng khu nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp. Người này chỉ mới được cơ quan chức năng phê duyệt chủ trương đầu tư mà đã đem phân lô bán cho người dân.

Cụ thể, cuối năm 2024 Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Bình Phước khởi tố bị can, bắt tạm giam người đàn ông 51 tuổi (ngụ tỉnh Khánh Hòa) để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo điều tra, năm 2014 người này thành lập công ty tại Đồng Xoài (tỉnh Bình Phước). Sau đó công ty này được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án xây dựng khu nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp trên địa bàn.

Sau khi được phê duyệt chủ trương, người này không xin cấp giấy phép xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án mà tự ý phân lô để bán cho nhiều cá nhân, thu tiền đặt cọc khi chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Đồng thời người này còn tổ chức xây dựng nhà trái phép cho 20 cá nhân trên khu vực dự án dù trước đó đã 2 lần bị xử phạt hơn 500 triệu đồng.

Tiếp đến, do khó khăn về tài chính nên người này đem thửa đất làm dự án cầm cố và sau đó bán luôn. Trong đó có nhiều nền đất của nhiều người mà anh ta đã bán trước đó.

Kết quả là cuối năm 2024, anh ta bị Công an tỉnh Bình Phước khởi tố, bắt tạm giam để điều tra, chờ ngày ra toà.

Vấn nạn chào mời mua BĐS

Chị Tâm (ngụ Quận Phú Nhuận, TP.HCM) kể, sau khi chị mua một căn hộ trên địa bàn chị ở thì dường như số điện thoại của chị đã nằm gọn trong dữ liệu khách hàng của các hội nhóm BĐS.

Sau đó, chị nhận được rất nhiều cuộc gọi từ mua nhà, bán nhà, rồi mua nền đất.

Cũng gặp tình huống tương tự, anh Thắng (ngụ quận Tân Bình, TP.HCM) cho biết nếu nghe các cuộc gọi chào mời mua căn hộ, đất nền thì mọi người sẽ được chăm sóc rất kỹ lưỡng. Muốn có thông tin gì thì các bạn sale cũng sẽ cung cấp.

Anh Thắng nói, với người không nắm về pháp luật, cũng không có kiến thức về xây dựng thì thực sự mình cũng không biết nên yêu cầu xem giấy gì, nguy cơ bị lừa rất cao.

Đương nhiên có dự án xấu thì cũng có dự án tốt, nếu muốn đầu tư thì cần trang bị kiến thức tốt để không bỏ lỡ cơ hội, anh Thắng tâm sự.

Không chỉ anh Thắng, chị Tâm mà thực tế rất nhiều người dân hiện nay không nắm rõ các quy định liên quan đến việc mua bán đất nền (rằng ai được bán, ai được mua, cần lưu ý gì khi mua...).

Do đó, với bất kỳ ai, dù có ý định đầu tư hay không cũng cần trang bị cho mình những kiến thức liên quan đến loại tội phạm lừa đảo này, để tránh trở thành bị hại.

Kiểm tra kỹ thông tin dự án

Việc phân lô bán nền là hình thức chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Trong đó, chủ đầu tư (CĐT) không xây dựng nhà ở mà chỉ đầu tư hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cấp thoát nước, điện, cây xanh,…) rồi chuyển nhượng các lô đất cho cá nhân để họ tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.

Trước đây, điều kiện để chủ đầu tư được phân lô bán nền được quy định tại Luật Đất đai 2013 (điểm a Khoản 1 Điều 194) và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bởi Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Tuy nhiên hiện nay, quy định về phân lô bán nền được chuyển sang quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2023.

Theo đó, đây là hình thức CĐT chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, pháp luật hiện hành vẫn cho phép phân lô bán nền nhưng đây là hình thức kinh doanh BĐS gắn với các dự án của CĐT.

Trong thực tế, thuật ngữ “phân lô” đôi khi được dùng để chỉ việc tách thửa của hộ gia đình, cá nhân và việc tách thửa này thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai. Điều này nhằm tạo điều kiện cho người dân chia tách đất thừa kế, tặng cho người thân, hoặc chuyển nhượng một phần QSDĐ.

Tuy nhiên, có thực trạng nhiều cá nhân có quyền sử dụng một thửa đất lớn, dù chưa tách thửa hợp pháp, nhưng vẫn vẽ sơ đồ phân lô, quảng cáo là “dự án đất nền” để lừa người mua, thậm chí là phân lô luôn đất nông nghiệp,...

Hoạt động này thấy rõ nhất tại các tỉnh ven TP.HCM. Cụ thể là tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Long An….

Để lách luật, họ không ký hợp đồng chuyển nhượng những lô đất “ảo” này, mà ký các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng nguyên tắc… và hứa hẹn khi nào được tách thửa sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.

Hệ quả là người mua có thể gặp rủi ro mất tiền, không được cấp sổ hoặc thậm chí dính vào các tranh chấp pháp lý.

Để không trở thành các bị hại của vụ lừa đảo mua đất nền, khi được giới thiệu một dự án đất nền thì cần xem xét cụ thể từ các giấy tờ, hồ sơ pháp lý của dự án, cho đến thực tế.

Các điều kiện phân lô bán nền đã được quy định chi tiết tại Điều 31, Điều 32 Luật KDBĐS 2023, cần lưu ý 5 vấn đề sau:

Thứ nhất, bên chuyển nhượng phải là CĐT dự án BĐS. Nói cách khác, phải là doanh nghiệp có chức năng KDBĐS và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư dự án theo quy định của pháp luật.

Cá nhân không thể là CĐT của dự án phân lô bán nền, nếu cá nhân nào bán thì chắc chắn là lừa đảo.

Người mua cần kiểm tra kỹ thông tin của bên chuyển nhượng thông qua các hồ sơ như Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Quyết định chủ trương đầu tư, Chấp thuận chủ trương đầu tư...

Thứ hai, cần xác định vị trí, khu vực của dự án có thuộc khu vực được phân lô bán nền hay không.

Theo Khoản 6 Điều 31 Luật KDBĐS 2023, ở những khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III hoặc khu đất được đấu giá để làm dự án xây dựng nhà ở thì không thể có dự án phân lô bán nền.

Đô thị đặc biệt là: Thủ đô Hà Nội và TP.HCM là đô thị đặc biệt.

Có 22 đô thị loại I: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.

Có 33 đô thị loại II: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng.

Có 47 đô thị loại III:

- 29 thành phố: Yên Bái, Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Kon Tum, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Dĩ An, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên.

- 18 thị xã: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, Gò Công, La Gi, Bến Cát, Tân Uyên, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn.

Với các khu vực còn lại thì dự án phải thuộc phạm vi được phép phân lô bán nền theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Thứ ba, kiểm tra CĐT đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho toàn bộ diện tích dự án chưa, phần đất được chuyển nhượng có nằm trong diện tích đất đã có Giấy chứng nhận không.

Kiểm tra tình trạng pháp lý của QSDĐ: Đất không thuộc diện đang có tranh chấp hoặc đang bị kê biên để thi hành án, không thuộc diện cấm giao dịch hoặc bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định pháp luật,…

Thứ tư, kiểm tra điều kiện về hạ tầng kỹ thuật (đường xá, hệ thống cấp nước, thoát nước, điện, …) xem CĐT đã xây dựng xong các hạng mục theo quy hoạch được phê duyệt và đảm bảo điều kiện đưa vào sử dụng hay chưa; có bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải (bao gồm cả việc ký hợp đồng với các nhà cung cấp dịch vụ)...

Kiểm tra CĐT đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh hay chưa?

Cuối cùng, quan trọng nhất, Luật KDBĐS 2023 quy định trước khi chuyển nhượng QSDĐ thì CĐT phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về KDBĐS cấp tỉnh về việc QSDĐ đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Bởi vì văn bản trả lời của cơ quan quản lý về KDBĐS cấp tỉnh là điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư có thể phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.