Bong bóng bất động sản sẵn sàng nổ khi có một mồi nhỏ.

Những bài học từ các "cơn sốt đất" trước đây cho thấy khi giá bị đẩy lên quá cao mà không có giá trị thực hỗ trợ, thì sớm muộn bong bóng bất động sản cũng vỡ. Và khi đó, người thiệt hại nhiều nhất vẫn là những nhà đầu tư tay ngang, rồi người dân địa phương cũng bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ, đất đai bán hết rồi “mèo lại hoàn mèo”.

Không đi tắt, đón đầu

Khi bong bóng bất động sản vỡ, một số người rời khỏi “cuộc chơi” với túi tiền rủng rỉnh nhưng đa phần số còn lại là những nhà đầu tư “lôm côm” thì bị mắc kẹt trong vòng xoáy nợ nần.

Trong mỗi "cơn sốt đất", cò đất và đầu nậu luôn là những người nắm cán. Họ gom đất từ sớm, thổi giá bằng tin đồn, tạo hiệu ứng đám đông để “lùa gà”, "quăng bom" rồi âm thầm “bung dù” khi giá đạt đỉnh.

Với lợi thế là “chủ xị”, “chủ cuộc chơi”, họ rút lui an toàn trước khi giá lao dốc, bỏ lại phía sau những nhà đầu tư “lôm côm”, chạy theo làn sóng ảo mà không biết game đã “over”.

Các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đặc biệt là những người vay vốn ngân hàng để mua đất, là những người chịu thiệt hại lớn nhất. Khi thị trường đóng băng, giá đất lao dốc, họ không thể tìm được người mua để thoát bẫy.

Áp lực lãi vay ngân hằng ngày càng lớn, nhiều người buộc phải bán tháo với giá thấp hơn nhiều so với thời điểm mua vào. Có những trường hợp mất hàng tỷ chỉ trong vài tháng, làm cho gia đình te tua, nợ nần chồng chất.

Tuy nhiên, không chỉ những nhà đầu tư bị ảnh hưởng, người dân địa phương tại những "điểm nóng" sốt đất cũng phải gánh chịu hậu quả nặng nề.

Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, người có nhu cầu mua đất để ở hoặc mua để sản xuất kinh doanh thì gặp khó khăn vì giá vượt quá khả năng tài chính. Người nông dân không thể mua lại đất để canh tác, trong khi đất bỏ hoang ngày càng nhiều.

Như vậy, giá đất biến động thất thường sẽ gây ra nhiều bất ổn trong đời sống kinh tế, xã hội.

Nhiều người đổ xô bán đất để kiếm lợi ngắn hạn, nhưng sau khi sốt đất qua đi, nguồn thu nhập bấp bênh, sinh kế bị ảnh hưởng. Bởi vì “ăn quen nhịn không quen”, chi tiêu hàng ngày theo lối sống “thượng lưu” quen rồi. Giờ “thắt lưng buộc bụng” vợ con sống không nỗi, gây ra tệ nạn xã hội.

Ngoài việc xử lý công ăn việc cho nhóm con em nông dân bán đất, chính quyền địa phương còn đau đầu với tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai, làm rối loạn công tác quản lý và quy hoạch.

Đáng lo ngại hơn, tình trạng “sốt đất ảo” có thể khiến thị trường tài chính của đất nước chịu ảnh hưởng nặng nề. Khi quá nhiều dòng tiền đổ vào bất động sản nhưng không tạo ra giá trị thực làm cho dòng vốn sản xuất bị thu hẹp, nền kinh tế sẽ mất cân đối.

Còn các ngân hàng thì đối mặt với nguy cơ nợ xấu tăng cao khi nhiều khoản vay đầu tư đất đai không thể thu hồi.

Trao đổi về vấn đề đón đầu quy hoạch để đầu tư đất, một vị đại biểu quốc hội của tỉnh Đồng Nai cho rằng thời gian qua, sau khi có thông tin đồn đoán về một số địa phương được cho là trung tâm hành chính tỉnh, thành phố sau khi sáp nhập thì bất động sản nơi đó nhanh chóng có sự sôi động.

Thực tế, khi sáp nhập tỉnh, thành có thể khiến giá đất nơi này tăng, nhưng cũng có thể khiến giá đất nơi kia giảm xuống. Bởi còn liên quan đến việc di chuyển dân cư, quy hoạch và đầu tư cơ sở hạ tầng, nên nhiều người dân, nhiều nhà đầu tư đã bị “hố”.

 Theo vị đại biểu quốc hội, về dài hạn, sau khi sáp nhập tỉnh, thành xong, cơ sở hạ tầng sẽ được quy hoạch, đầu tư bài bản và việc này cần thời gian dài, không thể “đón đầu”. Một số người dân hấp tấp, nghe theo lời cò mồi, lời đầu nậu, đầu cơ “thổi giá” nên có kết cục như ngày nay.

Làm sao kiểm soát thị trường bất động sản?

Có thể nói, vai trò của chính quyền là rất quan trọng trong việc kiểm soát thị trường bất động sản. Các địa phương cần có biện pháp minh bạch hóa thông tin quy hoạch, kịp thời công bố các kế hoạch phát triển đô thị một cách chính thống để tránh việc tin đồn bị lợi dụng thổi giá.

Nhiều chiêu trò tạo hiệu ứng ảo.

Đồng thời, cần kiểm soát giao dịch đất đai, hoạt động môi giới, xử lý đầu cơ, thổi giá; có chế tài xử phạt nghiêm đối với các hành vi thao túng giá, giao dịch ảo để tạo sóng thị trường.

Nên hạn chế sốt đất bằng chính sách thuế và tín dụng; có chính sách định giá đất, hỗ trợ người dân địa phương về nhà ở, đất đai, tránh để tình trạng giá đất leo thang khiến người dân địa phương mất đi cơ hội sở hữu nhà hoặc bị đẩy ra khỏi vùng sinh sống truyền thống.

Ngoài ra, chính quyền cần có chiến lược dài hạn để ổn định thị trường bất động sản. Điều này bao gồm việc phát triển các khu đô thị vệ tinh, giảm áp lực lên các khu vực trung tâm; thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân và xây dựng một hệ thống dữ liệu đất đai đồng bộ, giúp người dân dễ dàng tra cứu thông tin chính thống, tránh bị lừa bởi tin đồn thất thiệt.

Bong bóng bất động sản không phải là hiện tượng mới, nhưng hệ lụy của nó luôn nghiêm trọng.

Ai cũng muốn kiếm lời từ đất, nhưng không phải ai cũng thắng trong cuộc chơi này. Khi bong bóng vỡ, người chịu thiệt nhiều nhất vẫn là những nhà đầu tư tay ngang, cùng người dân địa phương và nền kinh tế chung.

Bài học từ những "cơn sốt đất" trước đây vẫn còn nguyên giá trị. Khi thị trường tăng nóng một cách bất thường, rất có thể đó là dấu hiệu của một bong bóng sắp vỡ. Nhà đầu tư khôn ngoan là người biết phân tích, đánh giá thị trường một cách thận trọng, thay vì chạy theo đám đông để rồi rơi vào cảnh "ôm bom", “cắn ớt”.

"Cơn sốt đất" có thể đem lại cơ hội làm giàu cho một số người, nhưng cũng có thể là cái bẫy khiến nhiều người phải trả giá đắt.

Ở bài kế tiếp, chúng ta sẽ cùng trao đổi về vụ án đang được TAND tỉnh Đồng Nai thụ lý, đang xét xử 87 bị cáo lên kịch bản để “lùa” nhà đầu tư từ TP.HCM về Đồng Nai mua đất, chiếm đoạt hơn 255 tỷ đồng.