Bất động sản ảo.

Tuy nhiên, sau ánh hào quang của những con số là hiện tượng “thổi giá”, “giao dịch ảo” và những cạm bẫy được dựng nên bởi các nhóm đầu cơ, cò đất nhằm trục lợi, bất chấp quy định pháp luật.

Tạo đòn bẩy từ tin đồn, giao dịch ảo để thổi giá

Một trong những chiêu thức quen thuộc của giới đầu cơ là dùng đòn bẫy tin đồn, phát tán thông tin chưa kiểm chứng. Chẳng hạn khu vực chuẩn bị lên quận, có quy hoạch sân bay, sẽ trở thành trung tâm hành chính mới, hoặc được đầu tư tuyến cao tốc trọng điểm…

Những thông tin này thường không có trong quy hoạch chính thức nhưng lại được các môi giới, cò mồi khai thác triệt để nhằm tạo hiệu ứng tâm lý “đầu tư sớm thắng lớn” hay “đi trước đón đầu”.

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (Điều 8 và 9), hành vi cung cấp thông tin sai lệch, không đầy đủ về bất động sản là vi phạm pháp luật, có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự tùy mức độ.

Một thủ đoạn phổ biến khác của nhóm đầu cơ, cò mồi là thực hiện các giao dịch mua bán ảo trong nội bộ nhóm. Đất được chuyển nhượng lòng vòng giữa các bên có liên kết nhằm tạo ra bề ngoài “sôi động”, đánh vào tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Sau khi giá được đẩy lên cao, nhóm đầu cơ âm thầm thoái lui, để lại thị trường với mặt bằng giá ảo và những người mua sau cùng mắc kẹt với tài sản không thanh khoản.

Hành vi này nếu có dấu hiệu gian dối và gây thiệt hại nghiêm trọng cho người khác thì có thể bị truy tố theo Điều 174 Bộ luật Hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Ngoài ra, nhà đầu tư tay ngang còn bị dẫn dụ mua đất tại các dự án chưa được cấp phép, chưa có quyết định giao đất, chưa có sổ đỏ hoặc thậm chí nằm ngoài quy hoạch đất ở. Dù không đủ điều kiện, các lô đất này vẫn được rao bán công khai qua các kênh mạng xã hội; sự kiện mở bán, hoặc thông qua "tour xem đất".

Như vậy, theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản: Tổ chức, cá nhân chỉ được quyền kinh doanh khi bất động sản có đủ điều kiện pháp lý, bao gồm cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và văn bản phê duyệt dự án.

Ngoài các chiêu trò vừa kể trên, nhóm đầu cơ, cò mồi còn tung chiêu bài “du lịch đầu tư”. Đó là tổ chức xe đưa đón miễn phí, dẫn khách đến các vùng đất đang sốt – là một hình thức dụ dỗ tinh vi.

Xét xử 87 bị cáo ‘lùa’ khách đi xem đất

Cụ thể, mới đây ngày 15/7, TAND tỉnh Đồng Nai đã mở phiên tòa hình sự sơ thẩm, xét xử 87 bị cáo trong đường dây lừa đảo 'lùa' khách đi xem đất để chiếm đoạt tài sản.

Lục lượng chức năng ra quân chấn áp tội phạm.

Trong số các bị cáo, Huỳnh Hữu Tường (34 tuổi, ngụ TP.HCM) được xác định là người cầm đầu, giữ vai trò chủ chốt. Đối với 86 bị cáo còn lại, gồm Giám đốc, Phó Giám đốc, Kế toán trưởng, Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng và nhân viên, đều là người làm thuê cho Tường.

Dự kiến phiên tòa sẽ diễn ra trong 20 ngày (từ ngày 15/7- 8/8 sẽ kết thúc). Tất cả 87 bị cáo đều bị xét xử về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Tuy nhiên, ngày 23/7 vừa qua, sau khi xét hỏi các bị cáo tại toà, HĐXX nhận thấy có nhiều tình tiết trong hồ sơ vụ án chưa được làm rõ nên quyết định trả hồ sơ để điều tra bổ sung.

Theo cáo trạng, vào năm 2020, Huỳnh Hữu Tường thành lập Công ty TNHH Đầu tư môi giới bất động sản Vạn Phúc. Từ tháng 4/2022 đến tháng 8/2023, Tường thuê Nguyễn Văn An đứng tên thành lập Công ty CP Đầu tư kinh doanh Lộc Phúc và Công ty TNHH Bất động sản Green Link Real. Cả 3 công ty này đều có trụ sở tại TP.HCM, do Tường trực tiếp điều hành.

Theo đó, Tường chỉ đạo An về các huyện ở Đồng Nai cũ (Long Thành, Trảng Bom và Thống Nhất), liên kết với chủ đất hoặc mua lại, sau đó vẽ dự án "ma" rồi giao cho các sàn giới thiệu.

Để tìm kiếm khách hàng, Tường chỉ đạo nhân viên Công ty Lộc Phúc và Công ty Green Link Real lấy hình ảnh các thửa đất, căn nhà từ mạng xã hội, sau đó đăng lên website công ty, trang chotot… với giá rẻ hơn nhiều lần nhằm dụ dỗ khách hàng.

Khi có người liên hệ, nhân viên sẽ mồi chài, thuyết phục đưa khách lên xe 52 chỗ đi tham quan sự kiện, giới thiệu dự án bất động sản vùng ven TP.HCM; nhưng thực tế lại chở thẳng đến các dự án "ma" tại Đồng Nai.

Trên xe thường có khoảng 40 - 50 người, nhưng khách hàng thật sự chỉ có 3 - 5 người; số còn lại là nhân viên của công ty hoặc người của công ty đóng giả khách hàng (chim mồi) để đi xem đất.

Trong lúc di chuyển, nhân viên kéo rèm che cửa lại để khách không biết xe đang đi đâu. Lúc này, "chim mồi" tìm cách tiếp cận khách hàng để giới thiệu về tiềm năng của các dự án, rồi rủ cùng tham gia đặt cọc đầu tư "lướt sóng", nhằm hưởng chênh lệch.

Tại các dự án "ma", nhóm lừa đảo dựng sẵn rạp, bàn ghế, treo băng rôn, tạo bối cảnh như một sự kiện thật; khu vực xung quanh được che kín bằng phông bạt, bố trí bảo vệ bên ngoài nhằm ngăn người lạ tiếp cận.

Người của công ty sẽ ra hiệu với nhau, những khách hàng tiềm năng là những người được che dù để tập trung nhân viên, diễn viên đóng giả khách hàng, nhằm thao túng tâm lý để khách hàng đặt cọc tiền mua đất.

Để việc lừa đảo diễn ra thuận lợi, công ty bố trí các "chim mồi". Cụ thể là thuê và bố trí sẵn những người thất nghiệp, lớn tuổi và những người chuyên đóng vai quần chúng của những bộ phim truyền hình, có khả năng diễn xuất tốt, giả làm người mua bất động sản, nhằm lôi kéo, dụ dỗ khách hàng cùng tham gia giao dịch.

Tại đây, nhóm này dụ dỗ khách hàng đặt cọc hoặc ký hợp đồng chuyển nhượng đất với Công ty Lộc Phúc. Nếu khách không đủ tiền hoặc từ chối tiếp tục giao dịch, số tiền đặt cọc sẽ bị mất.

Trường hợp khách thanh toán đủ tiền, nhân viên sẽ đưa họ đến một văn phòng công chứng tại xã Long An (huyện Long Thành) để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng không cho xem trước thông tin thửa đất.

TAND tỉnh Đồng Nai xét xử sơ thẩm vụ án lùa khách lên xe.

Sau khi ký hợp đồng, khách kiểm tra thực tế thửa đất thì phát hiện thửa đất khác, không phải thửa đất lúc được giới thiệu, đồng thời có giá trị chỉ bằng 1/3 so với giá thị trường.

Khi biết mình bị lừa, khách hàng tìm đến các công ty của Tường khiếu nại thì Tường cử nhân viên pháp chế ra giải quyết bằng cách đổ lỗi cho khách hàng và chối bỏ hoàn toàn trách nhiệm.

Như vậy, dưới sự chỉ đạo của Huỳnh Hữu Tường, trong khoảng thời gian từ tháng 12/2021 đến tháng 8/2023 với phương thức, thủ đoạn như trên, các nhân viên Công ty Vạn Phúc, Công ty Lộc Phúc, Công ty Green Link Real đã thực hiện 159 vụ lừa đảo và đã chiếm đoạt tài sản của 165 bị hại với tổng số tiền hơn 255 tỷ đồng.

Tăng kiểm tra, xử lý nghiêm, bảo vệ thị trường

Đó là vụ án “lùa” khách hàng đi xem đất rồi ép mua đất “điểu” để chiếm đoạt tiền. Vụ án này đang được TAND tỉnh Đồng Nai thụ lý xét xử.

Như vậy, những cơn “sốt đất ảo” không chỉ làm tan hoang túi tiền của nhà đầu tư nhỏ lẻ, mà còn khiến địa phương lúng túng trong quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai. Nhiều tỉnh thành phải tạm dừng tách thửa, ngừng cấp phép giao dịch để ổn định tình hình, đồng thời ban hành cảnh báo chính thức về các khu vực bị đầu cơ thao túng.

Ngoài ra, việc giá đất bị đẩy lên quá cao trong thời gian ngắn khiến giá nhà tăng theo, làm mất cân đối cung cầu và đe dọa đến an ninh an sinh nhà ở, nhất là với người có thu nhập trung bình.

Trước thực trạng trên, nhiều chuyên gia pháp lý đề xuất cần tăng cường hoạt động thanh tra, điều tra đối với các nhóm nghi vấn thao túng thị trường, lừa đảo thông qua các dự án “ma”. Đồng thời, các địa phương cần công bố công khai, minh bạch thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư... để người dân có thể tra cứu và phòng tránh rủi ro.

Song song đó, cần đẩy mạnh truyền thông cảnh báo cộng đồng, nâng cao nhận thức pháp luật của người dân về các điều kiện giao dịch đất đai, cũng như nhận biết sớm dấu hiệu “sốt ảo”.

Thị trường bất động sản lành mạnh cần được xây dựng trên nền tảng minh bạch, công bằng và tuân thủ pháp luật. Những hành vi tạo sốt đất ảo, lợi dụng tâm lý nhà đầu tư để lừa đảo, trục lợi không chỉ vi phạm pháp luật mà còn gây tổn hại sâu sắc đến nền kinh tế và niềm tin xã hội.

Đã đến lúc cơ quan chức năng cần mạnh tay hơn nữa để dẹp bỏ những “ảo ảnh giá đất”, “cò mồi lái mối”, nhóm đầu cơ, làm sạch môi trường đầu tư và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Như vậy, hiện tượng “thổi giá”, “giao dịch ảo” “lùa gà” và những cạm bẫy được dựng nên bởi các nhóm đầu cơ, cò đất nhằm trục lợi, bất chấp quy định pháp luật đã vi phạm vào Điều 8, Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản.

Ngoài ra, nhóm đầu cơ, cò mồi còn dẫn dụ khách mua đất tại các dự án chưa được cấp phép, chưa có quyết định giao đất, chưa có sổ đỏ hoặc thậm chí nằm ngoài quy hoạch đất ở. Hành vi này vi phạm Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản.

Còn hành vi cung cấp thông tin sai lệch, không đầy đủ về bất động sản, sẽ bị truy tố theo Điều 174 Bộ luật Hình sự như vụ án 87 bị cáo ‘lùa’ khách đi xem đất để lừa đảo chiếm đoạt tài sản vừa trình bày trên.