Giao dịch mua bán đất đai xuyên đêm.

Chủ trương sáp nhập tỉnh được Chính phủ đề xuất nhằm tinh gọn bộ máy hành chính, tăng hiệu quả quản lý. Tuy nhiên, thông tin sáp nhập lại bị thổi phồng đã khiến thị trường bất động sản tại nhiều địa phương đã nóng lên từng ngày. Giá đất tăng phi mã, dòng người đổ xô đi săn lùng đất, tạo nên những "cơn sốt đất" bất thường. Nhưng phía sau sự nhộn nhịp ấy là gì?

Cò đất với những chiêu trò tinh vi, từ tạo hiệu ứng đám đông đến tung tin giả về quy hoạch, đã góp phần đẩy giá đất lên cao chóng mặt. Nhà đầu tư nhỏ lẻ vì tâm lý FOMO (chạy theo đám đông, sợ bỏ lỡ cơ hội) đã lao vào cuộc chơi mà không lường trước những rủi ro. Khi bong bóng bất động sản phình to quá mức, vậy ai sẽ là người gánh hậu quả khi bong bóng vỡ?

Các loại “cạm bẫy” điển hình như tăng giá ảo (thổi giá); nhiều cò đất và nhà đầu cơ tạo hiệu ứng giả như tung tin: “tỉnh A sắp sáp nhập với thành phố lớn” hay lập giao dịch “mồi” giá cao để tạo mặt bằng giá mới.

Khi đó người dân và nhà đầu tư “non tay” tưởng là cơ hội vàng nên lao vào mua giá cao chót vót rồi “cắn ớt”, ôm hận.

Bên cạnh đó, họ mua nhầm đất nông nghiệp, đất rừng chưa chuyển đổi được do cò “thổi lổ tai”, rao bán giá rẻ tưởng “ngon ăn”; đất trồng cây lâu năm hay đất chưa có quy hoạch để ở hoặc đất vi phạm pháp luật (chiếm dụng, quy hoạch giao thông…) cũng được rao bán, làm giá… người mua xuống tiền thì “ôm đủ”, bị “chôn vốn”.

Một loạt phóng sự sau đây sẽ bóc trần thực trạng "sốt đất ảo", vạch trần những mánh khóe thổi giá của cò đất và phân tích những hệ lụy khôn lường khi "cơn sốt" đi qua. Liệu đây có phải là cơ hội làm giàu, hay chỉ là vòng xoáy đầu cơ mà nhiều người “tay mơ” sẽ mắc kẹt trong đó?

Trước đó, tại nhiều địa phương trên khắp tỉnh thành cả nước, thị trường bất động sản với giá đất tăng phi mã sau những tin đồn về quy hoạch và sáp nhập hành chính khiến nhiều khu vực vốn yên bình bỗng trở thành điểm nóng đầu cơ.

Đơn cử, từ cuối tháng 2/2025 tới đầu tháng 5/2025, khắp các tuyến đường dẫn vào trung tâm thành phố Hưng Yên, các dự án khu giãn dân của nhiều huyện, thị xã luôn tấp nập người qua lại, không phải vì du lịch hay sự kiện đặc biệt, mà là dòng người đổ về săn lùng đất.

Hàng loạt lô đất trước đây rao bán cả năm không ai hỏi, nay chỉ trong vài ngày đã có hàng chục người tranh nhau đặt cọc. Không khí mua bán sôi động đến mức một số khu vực ven đô biến thành những "chợ bất động sản" tự phát, nơi cò đất tụ tập chèo kéo khách hàng, giao dịch chóng vánh chỉ trong vài giờ.

Cùng thời gian này, UBND huyện Ân Thi phối hợp với Công ty Đấu giá tổ chức đấu giá thành công gần 300 lô đất ở thuộc khu dân cư phía Bắc thị trấn Ân Thi. Lô đất trúng đấu giá cao nhất lên đến 120 triệu đồng/m2.

Sau đó cách 1 tháng, 41/41 lô đất thuộc Dự án hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu cũng đã được đấu giá thành công. Trong đó, nhiều lô có giá trúng từ 100-140 triệu đồng/m2; lô có giá trúng cao nhất lên đến gần 160 triệu đồng/m2.

Thực tế, phiên đấu giá vừa kết thúc, nhiều lô đất đã được các sàn bất động sản, môi giới nhà đất chào bán cao hơn, chênh lệch với giá từ 500 triệu đến hơn 1 tỷ đồng/lô tùy vị trí.

"Cơn sốt đất" lan rộng không chỉ kéo theo giấc mộng làm giàu của những nhà đầu tư nhỏ lẻ mà còn tiềm ẩn nhiều hệ lụy khó lường. Liệu đây có phải là cơ hội thực sự, hay chỉ là một "cơn sốt ảo" do các nhóm đầu cơ tạo ra? Và ai sẽ là người chịu thiệt khi thị trường xuống dốc, bán không được – ôm không xong?

"Cơn sốt" đến từ đâu?

"Cơn sốt đất" tại nhiều địa phương không phải ngẫu nhiên mà xuất phát từ tâm lý "đón đầu quy hoạch" của nhà đầu tư. Khi có thông tin về việc sáp nhập tỉnh, mở rộng đô thị hay xây dựng hạ tầng, nhiều người tin rằng giá đất sẽ còn tăng mạnh trong tương lai. Với suy nghĩ "mua trước khi quá muộn", nên dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn, tạo nên hiệu ứng đám đông và đẩy giá lên cao chỉ trong thời gian ngắn.

Bên cạnh đó, cò đất và môi giới bất động sản cũng góp phần không nhỏ trong việc thổi bùng "cơn sốt". Họ tung tin đồn về những dự án "sắp triển khai," tạo khan hiếm giả, bằng cách mua đi bán lại giữa các nhóm đầu cơ, khiến giá đất tăng phi mã. Không ít trường hợp, những khu đất trống trước đây không ai ngó ngàng bỗng dưng trở thành "đất vàng" chỉ sau vài ngày nhờ các chiêu trò thổi giá tinh vi.

Truyền thông không chính thống cũng đóng vai trò quan trọng trong việc khuếch đại thông tin. Trên các hội nhóm mạng xã hội, hàng loạt bài đăng với tiêu đề giật gân như "Giá đất tỉnh A tăng gấp đôi chỉ sau một đêm," "Tỉnh A sắp có đại đô thị, cơ hội đầu tư ngàn tỷ", những dạng này xuất hiện dày đặc, làm nhiễu thông tin.

Các văn phòng công chứng đông nghịch người.

Những thông tin chưa được kiểm chứng này càng khiến nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm lao vào thị trường như con thiêu thân, mà không lường trước những rủi ro tiềm ẩn. Bởi vì “miếng pho mát miễn phí chỉ có trong cái bẫy chuột”.

Nhà đầu tư chạy theo "cơn sốt"?

Trong "cơn sốt đất", những nhà đầu tư nhỏ lẻ chính là lực lượng tham gia đông đảo nhất và cũng là những người dễ bị cuốn theo tâm lý FOMO (chạy theo đám đông, sợ bỏ lỡ cơ hội).

Do chứng kiến giá đất tăng vọt chỉ trong thời gian ngắn, nhiều người vội vã xuống tiền mà không cần tìm hiểu kỹ về quy hoạch hay tiềm năng thực sự của khu vực. Với niềm tin "mua hôm nay, mai đã có lãi", họ chấp nhận vay mượn, thậm chí thế chấp tài sản để lao vào thị trường, tạo thêm động lực đẩy giá lên cao.

Tuy nhiên, những người hưởng lợi nhiều nhất trong "cơn sốt" này lại là giới cò đất, đầu nậu và một số doanh nghiệp bất động sản.

Họ dùng nhiều chiêu trò để tạo ra các giao dịch ảo, mua đi bán lại lòng vòng trong nhóm để đẩy giá. Một số sàn giao dịch còn tung ra các chương trình bán đất theo kiểu "cháy hàng", tạo cảm giác khan hiếm để kích thích tâm lý đầu tư. Khi giá đạt đỉnh, những người này sẽ âm thầm “bung dù” (thoát hàng), để lại rủi ro cho những nhà đầu tư đến sau.

Qua đó, khuyến nghị cho nhà đầu tư và người dân phải tỉnh táo trước mọi tin đồn. Phải kiểm tra qua các trang web của chính quyền địa phương; bản đồ quy hoạch chính thức.

Nên chỉ mua khi có pháp lý rõ ràng: Có sổ hồng hay đất ở trong khu dân cư hiện hữu, không mua đất trong khu trống, tránh mua theo tâm lý đám đông; tìm hiểu kỹ quy hoạch liệu có mở rộng hạ tầng thật không?

Giữa vòng xoáy giá đất leo thang, người dân địa phương lại là những người chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

Bởi vì đất đai vốn là tài sản quan trọng để nông dân canh tác và sinh sống, nay bỗng chốc trở thành món hàng đầu cơ. Giá đất tăng đột biến khiến nhiều người không còn khả năng mua đất cất nhà, trong khi chi phí sinh hoạt cũng bị đẩy lên cao theo.

Những người bán đất tuy có tiền trong tay, nhưng không ít trường hợp sau khi bán xong lại gặp khó khăn về ngành nghề, rồi khi muốn mua lại mảnh đất khác để canh tác thì mua không nổi.

Như vậy, "cơn sốt đất ảo" không chỉ làm xáo trộn đời sống người dân mà còn đặt ra nhiều thách thức cho chính quyền trong việc quản lý thị trường bất động sản và đảm bảo sự phát triển bền vững cho địa phương.

Nếu như tâm lý "đón đầu quy hoạch" là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư lao vào "cơn sốt đất ảo" thì cò đất là những người góp phần chính. Họ đã khuấy động thị trường, biến những khu vực vốn bình lặng trở thành điểm nóng giao dịch.