Cò lái treo bảng bấn đất khắp nơi.

Lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nhiều "cơn sốt đất" bùng lên mạnh mẽ rồi nhanh chóng lụi tàn, để lại không ít nhà đầu tư mắc kẹt.

Kẻ thắng người thua trong "cơn sốt đất"

Từ việc giá đất nền tăng đột biến giai đoạn cuối năm 2007 và đầu năm 2008 tại TP.HCM, rồi ở Hà Tây, Mê Linh khi được sáp nhập vào Hà Nội cuối năm 2008, Đà Nẵng giai đoạn 2010-2011, Phú Quốc năm 2018, tới Bình Phước năm 2021... đã diễn ra các cơn sốt đất nghiệt ngã.

Vào những thời điểm đó, mức tăng giá có thể lên tới 300% trong một năm, nhưng sau đó nhanh chóng hạ nhiệt, giảm mạnh do chính sách thắt chặt tiền tệ của nhà nước. 

Mỗi cơn sốt này đều có kịch bản quen thuộc: giá đất tăng phi mã vì tin đồn quy hoạch, nhà đầu tư nhỏ lẻ đổ xô xuống tiền nhưng khi các yếu tố thổi giá biến mất, thị trường lập tức đóng băng, kéo theo làn sóng bán tháo và thua lỗ nặng nề.

Những bài học từ các "cơn sốt đất" trước đây cho thấy khi giá bị đẩy lên quá cao mà không có giá trị thực hỗ trợ, thì sớm muộn bong bóng cũng vỡ. Và khi đó, người thiệt hại nhiều nhất vẫn là những nhà đầu tư nhỏ lẻ, những người dân địa phương bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ.

Khi bong bóng bất động sản vỡ, không phải ai cũng chịu chung một số phận. Có những người rời khỏi “cuộc chơi” với túi tiền rủng rỉnh nhưng cũng có không ít nhà đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy nợ nần.

Trong mỗi "cơn sốt đất", cò đất và đầu nậu luôn là những người nắm đằng chuôi. Họ thường gom đất từ rất sớm, thổi giá bằng tin đồn, tạo hiệu ứng đám đông rồi âm thầm "xả hàng" khi giá đạt đỉnh.

Với lợi thế thông tin và kinh nghiệm thao túng thị trường, họ rút lui an toàn trước khi giá lao dốc, bỏ lại phía sau những nhà đầu tư tay ngang chạy theo làn sóng ảo mà không kịp nhận ra dấu hiệu trận đã vỡ.

Trái ngược với nhóm cò đất và nhóm đầu cơ chuyên nghiệp, các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đặc biệt là những người vay vốn ngân hàng để mua đất, thường là những người chịu thiệt hại lớn nhất. Khi thị trường đóng băng, giá đất lao dốc, họ không thể tìm được người mua để thoát bẫy, ôm tài sản mà “chết cứng”.

Người người nhà nhà ra công chúng mua bán đất.

Áp lực lãi vay ngân hằng ngày càng lớn, nhiều người buộc phải bán tháo với giá thấp hơn nhiều so với thời điểm mua vào. Có những trường hợp mất hàng trăm triệu, thậm chí tiền tỷ chỉ trong vài tháng. Không ít người lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, gia đình te tua, thậm chí phá sản.

Làm sao để không sập bẫy "cơn sốt đất ảo"

Dù "cơn sốt đất" nào cũng mang đến những viễn cảnh màu hồng về lợi nhuận nhưng thực tế đã chứng minh: không phải ai cũng thắng trong cuộc chơi này.

Các chuyên gia bất động sản khuyến nghị rằng để tránh rơi vào "bẫy sốt ảo", nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những thông tin chưa được kiểm chứng, không chạy theo tâm lý FOMO (chạy theo đám đông, sợ bỏ lỡ cơ hội), và đặc biệt cần đánh giá kỹ giá trị thực của bất động sản trước khi xuống tiền.

Những khu vực có giá đất tăng đột biến trong thời gian ngắn thường tiềm ẩn nguy cơ cao, vì vậy nhà đầu tư nên thận trọng với những tin đồn như "chuẩn bị có dự án lớn", “trung tâm thương mại đang hình thành ở đây”, hay “khu thể dục thể thao liên hợp chuẩn bị xây dựng”…  mà chưa có cơ sở rõ ràng.

Là nhà đầu tư địa ốc lâu năm, anh Minh ở quận Tân Phú, TP.HCM chia sẻ kinh nghiệm sau khi vừa thoát tiền ở 2 lô đất đầu tư tại khu sân bay Long Thành. Anh Minh nói mua lô đất ở cách xa khu sân bay Long Thành năm 2021 với giá 1,2 tỷ đồng, mới bán ra với giá 2,2 tỷ đồng; một lô đất khác ở gần sân bay Long Thành mua vào năm 2020 với giá 7 tỷ đồng, nay bán ra với giá 16,8 tỷ đồng.

 Như vậy, "cơn sốt đất" có thể mang đến cơ hội sinh lời nhanh chóng, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi thị trường bị thổi phồng quá mức. Để tránh sập bẫy sốt đất ảo, nhà đầu tư cần trang bị kiến thức và biết cách nhận diện những dấu hiệu bất thường.

Theo anh Minh, một khu vực bị sốt đất ảo thường có nhiều dấu hiệu dễ nhận biết.

Đó là giá đất tăng phi mã trong thời gian ngắn; không dựa trên giá trị thực; nhiều giao dịch "tay ngang" như cò đất làm chủ cuộc chơi; tin đồn về quy hoạch lan truyền mạnh nhưng thiếu thông tin chính thống; hạ tầng, dân cư không phát triển tương xứng với giá đất.

Cũng theo anh Minh, để đầu tư an toàn trong thị trường bất động sản, nhà đầu tư cần chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch qua nguồn chính thống (văn bản, website chính thức của Ủy ban Nhân dân tỉnh, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban Nhân dân địa phương);

Đặc biệt, nhà đầu tư cần đánh giá đúng giá trị của bất động sản; tránh đầu tư theo tâm lý đám đông; không sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

Tức không vay quá 50% giá trị bất động sản để mua và phải có kế hoạch tài chính dài hạn; ưu tiên đất có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng; xác định tầm nhìn dài hạn, không đầu tư theo kiểu "lướt sóng" ngắn hạn và tỉnh táo, cần chốt hạ ra đất vào thời điểm "đỉnh sóng” theo hướng "lời mỏng" còn hơn “ôm show”.

Điều này không phải ai cũng có thể làm được, nhất là nhà đầu tư tay ngang thường “tiếc của”, tưởng “kèo thơm” muốn “ngâm lâu” để lời nhiều.

Khi bong bóng bất động sản vỡ, không phải ai cũng chịu chung một số phận. Có những người rời khỏi “cuộc chơi” với túi tiền rủng rỉnh nhưng cũng có không ít nhà đầu tư mắc kẹt trong vòng xoáy nợ nần.

Tuy nhiên, trong mỗi "cơn sốt đất", cò đất và đầu nậu luôn là những người nắm đằng chuôi. Họ thường gom đất từ rất sớm, thổi giá bằng tin đồn, tạo hiệu ứng đám đông rồi âm thầm "xả hàng" khi giá đạt đỉnh.

Ở bài sau, chúng ta sẽ trao đổi về nội dung chính quyền nên làm gì để ngăn chặn tình trạng “sốt đất ảo” và có chiến lược gì để ổn định thị trường bất động sản?