Trong vòng một năm qua, chúng ta chứng kiến nhiều dự án chung cư đã bàn giao từ lâu nhưng vướng mắc sổ hồng, bất ngờ tăng giá từ 15 tới 20%, thậm chí hơn thế, chỉ nhờ một tín hiệu pháp lý tích cực. Điều đó cho thấy, một tờ giấy – một văn bản – đôi khi có sức nặng lớn hơn cả những yếu tố hữu hình như gạch, đá hay bê tông.

Tại sao chỉ một thông tin pháp lý lại có thể đẩy giá? Có ba nguyên nhân chính.

Thứ nhất, rủi ro giảm mạnh. Khi hồ sơ sổ hồng được khơi thông, cả người mua để ở và nhà đầu tư đều bớt lo ngại về quyền sở hữu, về tính pháp lý lâu dài, cũng như khả năng sang nhượng hoặc thế chấp tài sản.

Thứ hai, nguồn cầu được mở rộng ngay lập tức. Trước đây, nhiều ngân hàng không dám giải ngân cho căn hộ chưa có sổ hồng. Khi pháp lý được tháo gỡ, dòng vốn vay chính thức được “mở khóa”, làm tăng tính thanh khoản trên thị trường.

Thứ ba, kỳ vọng tăng giá xuất hiện. Ngay khi có văn bản xác nhận hồ sơ đã nộp, bảng giá thường lập tức được điều chỉnh tăng thêm từ 10 tới 15%. Và khi sổ chính thức được trao tay, mức tăng tích lũy có thể lên tới từ 20 tới 30%, tùy vị trí và phân khúc.

Nếu nhìn toàn thị trường, chúng ta thấy bức tranh giá thay đổi rõ rệt. Giá chào bán thứ cấp chung cư Thành phố Hồ Chí Minh hiện tiến sát 100 triệu đồng mỗi mét vuông, cao hơn cùng kỳ khoảng từ 9 tới 10%. Giá trung bình sơ cấp đạt gần 90 triệu đồng mỗi mét vuông – cao hơn tới một phần ba so với năm trước. Riêng những dự án có tiến triển pháp lý, mức tăng còn rõ rệt hơn.

Hãy cùng nhìn vào một số ví dụ cụ thể.

Ở trung tâm quận 4, cụm dự án Saigon Royal tăng giá từ khoảng 80 lên 105 triệu đồng mỗi mét vuông. Một căn hộ hai phòng ngủ, 80 mét vuông, từ mức 6,4 tỷ nay đã lên tới 8,4 tỷ đồng – tức chênh lệch tới 2 tỷ đồng. Nếu người mua vay 70% phần chênh lệch, khoản nợ thêm mỗi tháng đội lên gần 12 triệu đồng – một con số đủ để phá vỡ nhiều kế hoạch tài chính. Trường hợp của chị Hương, 41 tuổi, minh chứng rõ: chỉ sau một năm, căn hộ của chị tăng từ 5,5 tỷ lên 7,1 tỷ – tức chênh lệch 1,6 tỷ.

Ngay bên cạnh, dự án The Tresor tăng từ 60 lên 85 triệu đồng mỗi mét vuông. Một căn hộ 70 mét vuông, giá từ 4,2 tỷ đã vọt lên 5,95 tỷ. Nếu vay phần chênh, hàng tháng gia đình phải trả thêm hơn 10 triệu đồng.

Không chỉ ở quận 4, khu Tây cũng tăng giá khi pháp lý được tháo gỡ. The Pegasuite tại quận 8 từ 45 lên 53 triệu đồng mỗi mét vuông. Anh Đức, 34 tuổi, từng định mua căn hộ giá 2,8 tỷ giữa năm 2024, đến giữa năm 2025 căn hộ đó đã lên 3,4 tỷ. Với mức chênh 600 triệu, nghĩa vụ trả góp hàng tháng tăng thêm 5 triệu – đủ khiến nhiều gia đình vỡ trận.

Ở khu Đông, mức tăng còn dữ dội hơn. The Sun Avenue từ 56 lên 80 triệu đồng mỗi mét vuông, tức tăng 43%. Một căn hộ 76 mét vuông tăng gần 2 tỷ đồng chỉ trong một năm. Kingston Residence cũng tăng gần 1,05 tỷ đồng cho căn 70 mét vuông.

Ngay cả phân khúc vừa túi tiền cũng chịu ảnh hưởng rõ rệt. Sài Gòn Gateway tăng từ 26–35 lên 35–42 triệu đồng mỗi mét vuông. Một căn 50 mét vuông chênh lệch thêm khoảng 500 triệu, đồng nghĩa với việc mỗi tháng phải trả thêm hơn 4 triệu đồng nếu vay ngân hàng. The Park Residence hay TDH Riverview cũng chứng kiến mức tăng 300–600 triệu mỗi căn, tương ứng gánh nặng trả góp tăng thêm vài triệu đồng mỗi tháng.

Chúng ta có thể thấy, chỉ một thay đổi pháp lý đã hình thành mặt bằng giá mới. Thông tin pháp lý xuất hiện trước, giao dịch thực tế đi sau. Các dự án có vị trí tốt, cộng đồng cư dân chất lượng, tiện ích đồng bộ… sẽ tăng nhanh hơn mức bình quân. Nhưng cũng có tình trạng FOMO – sợ bỏ lỡ cơ hội – khiến một số chủ nhà đẩy giá vượt xa giá trị thật, tạo ra hiện tượng thanh khoản ảo: giá rao cao, nhưng giao dịch thực tế rất ít.

Vậy chiến lược nào cho người mua ở thực?

Người mua cần ưu tiên những dự án có xác suất ra sổ rõ ràng, có mốc thời gian cụ thể. Khi định giá, hãy so sánh hai bước: thứ nhất, so với những dự án đã có sổ trong cùng khu vực; thứ hai, chiết khấu rủi ro pháp lý nếu tiến độ còn chưa hoàn tất. Ngoài ra, cần ràng buộc chặt chẽ điều khoản đặt cọc, chẳng hạn nếu ra sổ chậm, người mua có quyền thương lượng lại hoặc rút cọc.

Đặc biệt, hãy tính toán dòng tiền theo kịch bản xấu: nếu lãi suất tăng từ 1 đến 2% hoặc tiến độ kéo dài thêm từ 6 đến 12 tháng, gia đình vẫn có gánh nổi không? Đừng quên tính cả chi phí bảo trì, phí quản lý, chi phí sửa chữa… vì đây là những khoản ăn mòn lợi ích khi giá nhà tăng.

Với nhà đầu tư, lợi nhuận phụ thuộc rất nhiều vào độ trễ pháp lý. Nếu mua trước khi giá bật mạnh, cần nghiên cứu kỹ hồ sơ pháp lý. Nếu mua sau khi giá đã tăng từ 15 tới 20%, phải cân nhắc đến lợi nhuận cho thuê hoặc giá trị khác biệt như tầng cao, view đẹp, thiết kế hiếm. Và quan trọng, đừng dùng đòn bẩy quá căng, bởi chỉ từ 500 tới 600 triệu vay thêm cũng khiến nghĩa vụ trả góp tăng thêm từ 4 tới 5 triệu đồng mỗi tháng, như vậy dễ biến lợi nhuận thành rủi ro.

Câu chuyện gỡ vướng pháp lý đã và đang trở thành chìa khóa mở lại thanh khoản cho phân khúc chung cư cũ tại Thành phố Hồ Chí Minh. Nó cũng là động cơ chính khiến giá tăng từ 15 tới 20% trong năm qua. Nhưng không phải dự án nào cũng xứng đáng với mức tăng đó. Người mua cần tỉnh táo, cân nhắc toàn diện giữa pháp lý, vị trí, chất lượng và sức khỏe tài chính gia đình.