Siêu đô thị TP.HCM mở ra chu kỳ phát triển mới

Từ ngày 1/7/2025, TP.HCM chính thức vận hành chính quyền 2 cấp, hợp nhất không gian phát triển giữa TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây là bước ngoặt lịch sử, mở đường cho một “siêu đô thị” tầm khu vực với quy mô kinh tế hơn 2,7 triệu tỷ đồng – chiếm gần 1/4 GDP (tổng sản phẩm nội địa) cả nước.

Khu vực giáp ranh Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An – đang nổi lên như một cực tăng trưởng mới nhờ sở hữu “kiềng ba chân”.

Trong hệ sinh thái siêu đô thị này, Đông Bắc TP.HCM – bao gồm các khu vực giáp ranh Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An – đang nổi lên như một cực tăng trưởng mới nhờ sở hữu “kiềng ba chân”: kinh tế năng động, hạ tầng kết nối vượt trội và dân số tăng cơ học mạnh mẽ.

Sức nóng của bất động sản Đông Bắc TP.HCM đến từ hàng loạt dự án hạ tầng mang tính chiến lược đang được triển khai đồng bộ. Tiêu biểu là (1)Quốc lộ 13 mở rộng, (2)đường Vành đai 3, (3)cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, và đặc biệt là (4)tuyến Metro số 2 kết nối với Metro 3B.

Đường Vành đai 3 là tuyến có chiều dài là 92 km, trong đó đoạn qua TP.HCM dài 73 km, đoạn qua Tây Ninh dài 6,8 km và đoạn qua Đồng Nai dài 11,2 km.

Metro số 2 là tuyến xuyên tâm dài nhất với tổng chiều dài toàn tuyến 48 km. Hiện tại, dự án xây dựng tuyến Metro số 2 đang được chia thành 3 giai đoạn.

Giai đoạn 1: Bến Thành - Tham Lương; Giai đoạn 2: Đoạn Bến Thành - Thủ Thiêm và đoạn Tham Lương - Bến xe Tây Ninh; Giai đoạn 3: Bến xe Tây Ninh - Khu Tây Bắc Củ Chi.

Còn tuyến Metro 3B là nối trung tâm TP.HCM với khu vực Đông Bắc Thành phố cũng được làm trong 3 giai đoạn. Trong tương lai sẽ kết nối với TP Thủ Dầu Một dọc theo Quốc lộ 13, kết nối với tuyến 1 của tỉnh Bình Dương. Sau đó chính nó cũng sẽ kết nối đến Chơn Thành (tỉnh Bình Phước) và cửa khẩu Hoa Lư, đi song song với Quốc lộ 13 và CT30.

Ngoài ra, việc lên kế hoạch tuyến đường sắt đô thị trên cao từ TP Thủ Dầu Một (cũ) về trung tâm TP.HCM sẽ tạo ra hành lang phát triển liên tỉnh xuyên suốt, kéo theo nhu cầu nhà ở và hoạt động đầu tư mạnh mẽ tại trục Đông Bắc.

Theo các chuyên gia tại Hội thảo chủ đề “Bất động sản siêu đô thị TP.HCM: Thời cơ vàng cho nhà đầu tư Hà Nội”.

Thống kê cho thấy, cứ 5 cư dân ở Đông Bắc TP.HCM thì có ít nhất 1 người là dân nhập cư mới, phần lớn là lao động kỹ thuật, chuyên gia và gia đình trẻ đến sinh sống, làm việc lâu dài tại các khu công nghiệp lớn như VSIP, Sóng Thần, Linh Trung…

Điều này tạo ra một nhu cầu nhà ở bền vững, ít biến động theo chu kỳ đầu cơ, giúp thị trường bất động sản nơi đây giữ được nhịp phát triển ổn định.

Sự chuyển dịch trong tư duy quy hoạch cũng khiến Đông Bắc TP.HCM trở thành “điểm đến mới” của thế hệ trẻ. Nơi đây ghi nhận nguồn cung căn hộ vừa túi tiền với thiết kế tối ưu diện tích, không gian sống tiện nghi và giá trị sống đô thị hiện đại.

Đặc biệt, những dự án nằm gần các tuyến metro tương lai hay trục Quốc lộ 13 đang trở thành lựa chọn ưu tiên của người trẻ nhờ kết nối nhanh về trung tâm TP.HCM và chi phí sinh hoạt hợp lý hơn so với khu vực lõi đô thị.

Làn sóng "Nam tiến" của nhà đầu tư phía Bắc

Một điểm nhấn đáng chú ý tại hội thảo “Bất động sản siêu đô thị TP.HCM: Thời cơ vàng cho nhà đầu tư Hà Nội” là sự tham gia đông đảo của nhà đầu tư phía Bắc. Đại diện các sàn giao dịch cho biết, lượng khách hàng phía Bắc quan tâm đến bất động sản TP.HCM, đặc biệt là Đông Bắc, đang tăng đột biến.

Các nhà đầu tư Hà Nội nên xem đây là cơ hội ‘vàng’ để đa dạng hóa danh mục và đón đầu chu kỳ mới của thị trường phía Nam.

Lý do không chỉ đến từ mức giá còn hợp lý so với Hà Nội, mà còn bởi tiềm năng tăng giá trong 3–5 năm tới nhờ hiệu ứng hợp nhất hành chính và các dự án hạ tầng lớn đồng loạt triển khai.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam nhận định: “Khu Đông Bắc TP.HCM đang hội tụ đầy đủ yếu tố của một thị trường tăng trưởng dài hạn: hạ tầng kết nối, nhu cầu thật, tỷ suất sinh lời cao. Đặc biệt, các nhà đầu tư Hà Nội nên xem đây là cơ hội ‘vàng’ để đa dạng hóa danh mục và đón đầu chu kỳ mới của thị trường phía Nam.”

Bất động sản Đông Bắc TP.HCM đang bước vào giai đoạn bứt phá nhờ động lực hạ tầng, nhu cầu thực ổn định và chính sách phát triển vùng đô thị thông minh. Đặc biệt với các nhà đầu tư Hà Nội, đây là thời điểm lý tưởng để hiện thực hóa chiến lược Nam tiến, đón đầu siêu đô thị tương lai của Việt Nam.

Như vậy, sau khi sáp nhập, TP.HCM cùng Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vận hành như siêu đô thị khu vực, với GDP hơn 2,7 triệu tỷ đồng (~25% tổng GDP quốc gia).

Đông Bắc TP.HCM (gồm các khu vực giáp ranh Dĩ An, Thuận An, Thủ Đức) nay trở thành đô thị trực thuộc trung tâm, được hưởng lợi từ chính sách, quy hoạch và đầu tư hạ tầng kết nối mở rộng.

Các tuyến giao thông trọng điểm như Quốc lộ 13, Vành đai 3–4, cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn, Metro số 2 kết nối với Metro 3B… đang được triển khai nhịp nhàng, rút ngắn thời gian di chuyển về trung tâm TP.

Kết quả là cư dân Đông Bắc có thể “sống đây, làm TP”, khiến khu vực trở thành lựa chọn hàng đầu cho cả người đi làm và đầu tư.

Với dân số hơn 3,1 triệu, trong đó ~54% là người nhập cư – nhu cầu ở thực rất cao; hiện chỉ ~28% sở hữu nhà, còn lại thuê hoặc ở trọ.

Đây là cơ sở cho nhu cầu nhà ở thật và thị trường cho thuê có thể đạt tỷ suất 6–8%/năm – mức hấp dẫn so với nhiều khu vực khác.

Giá căn hộ tại Đông Bắc hiện thấp hơn 2–5 lần so với nội đô TP.HCM; sau khi sáp nhập, đã có “cú nhảy” về giá rõ rệt.

Giao dịch sôi động đang diễn ra, như dự án La Pura đã bán được 95% quỹ căn hộ rất nhanh, với thiết kế hợp lý giá từ 46 triệu/m².

Khu Đông Bắc TP.HCM được quy hoạch được đồng bộ, mở ra quỹ đất mới do sáp nhập, xóa bỏ ranh giới hành chính, giải phóng quỹ đất, giảm thủ tục pháp lý, tạo điều kiện cho các dự án mới phát triển quy mô lớn như đô thị vệ tinh, cụm đổi mới sáng tạo.

Savills (Tập đoàn cung cấp dịch vụ BĐS hàng đầu), VARS (Hội môi giới BĐS VN) đánh giá: khu Đông Bắc đang sẵn sàng cho các khu đô thị chất lượng, dịch vụ cao cấp, nhưng chỉ là giá rẻ vệ tinh .

Đặc biệt, nguồn vốn FDI đang đổ vào Bình Dương tăng mạnh trên 270% (737 triệu USD), TP.HCM trên 78% (1,42 tỷ USD) số liệu trong Q1/2025 – biểu hiện rõ tiềm năng phát triển kinh tế vùng Đông Bắc TP.HCM (các khu vực giáp ranh Thủ Đức, Thuận An và Dĩ An).