Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, tình hình hoạt động của doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tiếp tục cải thiện tích cực. 6 tháng đầu năm, thị trường có gần 2.800 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, tăng 76% so với cùng kỳ năm ngoái.

Doanh nghiệp địa ốc đăng ký thành lập mới cũng tăng mạnh về số lượng và vốn đăng ký. Trong đó, hơn 2.500 đơn vị thành lập mới với quy mô vốn hơn 184.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 15% và 20% so với cùng kỳ. Bình quân mỗi tháng, có khoảng 430 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới.

Trong khi đó, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn cũng có xu hướng sụt giảm với hơn 3.100 đơn vị, giảm gần 2% so cùng kỳ.

Lý giải diễn biến trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết từ đầu năm đến nay, thị trường có nhiều động lực thúc đẩy doanh nghiệp địa ốc quay lại hoạt động.

Cụ thể, thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng đang tạo cú hích cho phát triển đô thị, tác động mạnh mẽ đến đà phục hồi của bất động sản đồng thời mở đường cho những vùng đất mới.

Vốn FDI đăng ký vào kinh doanh BĐS đạt hơn 4,8 tỷ USD, tăng 2,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Năm nay, tổng số vốn Bộ Xây dựng được giao làm các dự án giao thông có thể vượt 100.000 tỷ đồng trong năm nay, cao nhất từ trước tới nay. Nhiều dự án trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ như cao tốc Bắc – Nam, sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến đường vành đai, đường sắt đô thị tại TP.HCM và Hà Nội.

Cùng đó, Chính phủ đẩy mạnh cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, hướng đến bảo đảm 100% thủ tục liên quan doanh nghiệp được làm trực tuyến. Động thái này được kỳ vọng có tác động tích cực đến doanh nghiệp, gồm cả lĩnh vực bất động sản, giúp giảm chi phí, thời gian và tạo môi trường kinh doanh thuận lợi hơn.

Làn sóng FDI tiếp tục đổ vào thị trường bất động sản, tăng thêm sức hút của lĩnh vực với nhà đầu tư ngoại. 6 tháng đầu năm, vốn FDI đăng ký vào kinh doanh BĐS đạt hơn 4,8 tỷ USD, tăng 2,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp CBRE, cho biết nhiều doanh nghiệp ngoại tích cực mở rộng đầu tư ra thị trường vệ tinh, nơi quỹ đất còn dồi dào, hạ tầng kỹ thuật - giao thông được đầu tư mạnh mẽ. Điều này thúc đẩy nguồn cung nhiều phân khúc như nhà ở, văn phòng, BĐS công nghiệp mở rộng.

Nguồn cung dồi dào, mặt bằng lãi suất thấp và chính sách hỗ trợ thị trường cũng tạo động lực cho nhiều doanh nghiệp địa ốc quay trở lại thị trường. Chuyên gia CBRE cho biết đây là thời điểm "vào mùa" của thị trường như các chủ đầu tư đồng loạt tái khởi động nhiều dự án, đẩy mạnh M&A quỹ đất, tuyển dụng nhân sự và mở rộng hợp tác với các đơn vị phân phối.

Trong đó, các phân khúc nhà ở, điển hình là chung cư, tiếp tục tăng trưởng nhờ nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao. Báo cáo của CBRE cho thấy 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp ở Hà Nội đạt hơn 10.760 căn, cao thứ hai trong 5 năm trở lại đây. Còn TP.HCM có khoảng 1.400 căn mở bán mới. Nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 60% sau khi mở bán.

Dù phục hồi tích cực, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều thách thức. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng thị trường địa ốc đang rơi vào cảnh khát vốn dài hạn, khi phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

Còn các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư, chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp phát triển chậm. Riêng TP.HCM, tính đến cuối 2024, tổng dư nợ tín dụng BĐS đạt 1.085 triệu tỷ đồng, tăng hơn 13% so với năm trước.

Cùng đó, tình trạng lệch pha phân khúc ngày càng trầm trọng, tạo thách thức về thanh khoản. Ông Châu cho hay, đa số BĐS đưa ra thị trường thuộc phân khúc cao cấp trở lên. Nhà ở bình dân rất khan hiếm trong khi kinh tế còn khó khăn, thu nhập sụt giảm, kéo theo khả năng chi trả của người dân ngày càng yếu.

Tuyến Metro số 2, TP.HCM.

Chuyên gia khuyến nghị các doanh nghiệp BĐS cần chủ động tái cấu trúc cũng như tái cơ cấu lại đầu tư, tránh dàn trải. Việc chuyển hướng sang phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của người dân là cần thiết để đảm bảo thị trường phát triển bền vững và lành mạnh.

Câu hỏi được đặt ra, hiện thị trường BĐS TP.HCM tính từ đầu năm tới nay ra sao?

Hiện tại nguồn cung cho thị trường BĐS TP.HCM còn hạn chế – chủ yếu từ dự án cũ. Ít dự án mới, các dự án đã “ngủ đông” trước đó được tái khởi động và tiếp tục mở bán giai đoạn tiếp theo, chứ không có dự án hoàn toàn mới tại TP.HCM .

Giữa năm 2025, nguồn cung căn hộ dự kiến khoảng 8.000–9.000 căn, chiếm ~20% rổ hàng cả nước. Đó là con số thấp nhất trong vòng nhiều năm nay.

Savills (Tập đoàn toàn cầu chuyên cung cấp các dịch vụ BĐS) ghi nhận chỉ có khoảng 800 căn mở bán trong quý I/2025, giảm 70% so với quý IV/2024; tổng nguồn cung sơ cấp thị trường đạt khoảng 5.000 căn, tăng nhẹ 2% so năm trước .

Về giá cả có tăng, đặc biệt phân khúc cao cấp tăng rất cao. Cụ thể, giá sơ cấp trung bình hiện đạt khoảng 76 triệu đồng/m², tăng gần 24% theo năm; dự kiến cuối năm 2025 tiếp tục tăng khoảng 8–10% do nguồn cung khan hiếm và áp lực chi phí .

Như vậy, hiện nay 80% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, dẫn đến “lệch pha cung – cầu” trầm trọng, thiếu vắng nhà bình dân (<25 triệu/m²) và trung cấp (<40 triệu/m²) .

Nguyên nhân dẫn tới việc tắc nghẽn bởi pháp lý dự án triển khai chậm, dù luật mới từ 2023–2024 đã áp dụng, nhưng các hồ sơ vẫn cần thời gian để triển khai xây dựng, phê duyệt .

Ngoài ra, quỹ đất bị hạn chế, chi phí xây dựng, giải phóng mặt bằng cao khiến chủ đầu tư tập trung vào phân khúc lợi nhuận cao nên phân khúc nhà sơ cấp (bình dân) và trung cấp khan hiếm.

Tuy nhiên, về dài hạn đã có tín hiệu phục hồi và triển vọng cao. Như quy hoạch các dự án tại Thủ Đức được phê duyệt (tháng 1/2025), kỳ vọng khai thông nguồn cung khu Đông TP.HCM trong dài hạn .

Các luật mới (đất đai, nhà ở, tín dụng...) đang hỗ trợ tháo nút thắt pháp lý, dự kiến thúc đẩy các dự án từng bước triển khai nhanh.

Về hạ tầng giao thông (metro, vành đai 3–4, cao tốc, sân bay TSN mở rộng...) sẽ tạo cú hích quan trọng cho thị trường BĐS khu ven, nhà phố, đất nền phát triển mạnh.

Dự báo nguồn cung có thể tăng nhẹ trong cuối 2025– đầu 2026, nhưng đột phá phải chờ đến cuối 2026 và năm 2027 trở đi khi pháp lý được khai thông hoàn toàn và hạ tầng khởi sắc rõ nét.