Trụ sở Bộ Tài Chính.

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024 của Chính phủ quy định về việc truy thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp chậm xác định nghĩa vụ tài chính. Việc sửa đổi, bổ sung này nhằm giảm thu bổ sung tiền sử dụng đất.

Trong đó, Bộ Tài chính đề xuất giảm mức thu bổ sung tiền sử dụng còn 3,6%/năm thay vì 5,4% như dự thảo trước đó và thậm chí đề xuất bỏ hoàn toàn mức truy thu này.

Theo Bộ Tài chính, báo cáo từ các địa phương cho thấy việc áp dụng mức thu bổ sung tiền sử dụng đất ở mức 5,4%/năm chưa thực sự hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất và nhà nước, đồng thời cũng chưa bảo đảm nguồn thu ngân sách ổn định.

Nhiều địa phương còn gặp tình trạng chậm ban hành thông báo nghĩa vụ tài chính về đất đai, do vướng mức thu cao.

Do đó, để cân đối lợi ích, các địa phương đã đề xuất giảm mức thu bổ sung từ 5,4%/năm xuống còn 3,6%/năm. Mức 3,6% này được tính toán dựa trên trung bình cộng của 3 chỉ số giai đoạn thi hành luật Đất đai 2013 (2014-2024), gồm: lãi suất tiền gửi trung bình kỳ hạn 1-6 tháng, CPI trung bình năm (chỉ số giá tiêu dùng trung bình năm) và tỷ lệ lạm phát trung bình.

Ngoài việc đề xuất giảm mức truy thu, Bộ Tài chính còn bổ sung thêm 2 phương án về khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất. Cụ thể dự thảo mới đưa ra 2 phương án, bao gồm:

Phương án 1: bỏ hoàn toàn quy định về khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất, giao Chính phủ xem xét tại quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, do đây là nội dung phức tạp, nhạy cảm và có tác động lớn đến ngân sách cũng như doanh nghiệp.

Phương án 2: giữ quy định thu bổ sung nhưng điều chỉnh giảm mức thu xuống còn 3,6% mỗi năm thay vì 5,4%. Chỉ số này được tính toán dựa trên trung bình cộng của 3 chỉ số: lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1-6 tháng, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) và tỷ lệ lạm phát trung bình trong giai đoạn 2014-2024.

Bộ Tài chính đề xuất mức truy thu 5,4% mỗi năm tính trên số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.

Bộ Tài chính đánh giá việc điều chỉnh theo 2 phương án xử lý khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất, nội dung từng gây tranh cãi thời gian qua, giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Thời gian tính khoản thu bổ sung dự kiến được xác định từ thời điểm giao đất hoặc bàn giao thực địa, sau khi trừ đi 180 ngày để cơ quan Nhà nước thực hiện xác định giá đất.

Trước đó, dự thảo cũ của Bộ Tài chính đề xuất mức truy thu 5,4% mỗi năm tính trên số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp trong thời gian chưa xác định nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, mức thu này bị nhiều doanh nghiệp và hiệp hội phản đối do không phản ánh đúng thực tế. Nhiều địa phương cũng kiến nghị giảm mức thu và đánh giá mức 5,4% chưa phù hợp, có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang cần phục hồi.

Cũng trước đó, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) và nhiều doanh nghiệp cũng đề xuất bỏ quy định truy thu tiền sử dụng đất với giai đoạn chậm xác định trước ngày 1/8/2024 (thời điểm luật Đất đai 2024 có hiệu lực). Hiệp hội kiến nghị trừ đi 180 ngày, tương ứng thời hạn tối đa UBND cấp tỉnh được phép ban hành giá đất, khỏi thời gian tính truy thu để đảm bảo công bằng cho doanh nghiệp.

HoREA cho rằng nghĩa vụ tài chính chỉ nên phát sinh sau khi có thông báo của cơ quan thuế, việc hồi tố từ thời điểm giao đất sẽ tạo ra gánh nặng không đáng có. Ngoài ra, phần lớn các trường hợp chậm nghĩa vụ tài chính là do vướng mắc từ phía cơ quan quản lý, không phải lỗi của doanh nghiệp và không nên bắt doanh nghiệp gánh khoản thu này.

Bất động sản TP.HCM.

HoREA cũng lưu ý tiền sử dụng đất thực chất là một khoản đầu tư trả trước được tính vào giá bán. Nếu truy thu bổ sung, chi phí sẽ bị đẩy sang người tiêu dùng, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở và gây lệch pha cung - cầu trên thị trường.

Như vậy, dự thảo cũ của Bộ Tài chính đề xuất truy thu 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trong khoảng thời gian chờ xác định nghĩa vụ tài chính.

Mục đích là để giảm thất thu ngân sách trong giai đoạn doanh nghiệp đã sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, mức đề xuất truy thu này gây nhiều tranh cãi. Bởi lẽ, mức truy thu như thế được cho là quá cao, 5,4%/năm tương đương 0,45%/tháng. Vậy thì nó xấp xỉ hoặc cao hơn lãi suất vay ngân hàng ngắn hạn hiện nay.

Doanh nghiệp cho rằng việc chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính lỗi không nằm ở doanh nghiệp mà do cơ quan nhà nước chưa xác định giá đất nên không thể thực hiện.

Đồng thời, việc truy thu tiền sử dụng đất tác động tiêu cực đến thị trường, gây tăng gánh nặng chi phí tài chính cho doanh nghiệp bất động sản; ảnh hưởng dòng tiền, nhất là với các dự án “đắp chiếu” do vướng pháp lý.

Bên cạnh đó, hiện tại thị trường BĐS đang diễn ra trong thời điểm trầm lắng, cần phục hồi sau giai đoạn siết tín dụng, lãi suất cao.

Ngoài ra, nhiều địa phương cũng không ủng hộ, như nhiều sở Tài chính, UBND tỉnh (như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai…) cho rằng không phù hợp thực tiễn, sẽ dễ gây khiếu kiện, ảnh hưởng thu hút đầu tư, làm chậm tiến độ dự án...

Sau khi tiếp nhận hàng chục ý kiến phản hồi từ các hiệp hội, doanh nghiệp, địa phương, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ giảm mức thu bổ sung tiền sử dụng đất từ 5,4%/năm xuống còn 3.6%/năm hoặc bỏ hoàn toàn quy định này.

Như vậy, với đề nghị giảm mức truy thu này của Bộ Tài chính sẽ thúc đẩy doanh nghiệp sớm hoàn tất nghĩa vụ tài chính để triển khai dự án. Đồng thời góp phần “khơi thông” hàng nghìn ha đất đang bị đình trệ do vướng định giá đất.