Nhiều dự án nhà liền thổ cao cấp được rao bán.

Trong vài năm trở lại đây, nhà liền thổ – đặc biệt là tại TP.HCM – đang trở thành một "tài sản xa xỉ", thậm chí vượt quá tầm với của phần đông cư dân đô thị. Đã qua rồi cái thời chỉ với 5–7 tỷ đồng, người dân có thể tìm được một căn nhà phố nhỏ ở các quận ven. Ngày nay, mức giá dưới 10 tỷ đồng cho nhà liền thổ dường như đang dần biến mất khỏi bản đồ bất động sản TP.HCM.

Hiện nay, giá nhà liền thổ liên tục lập đỉnh, trong khi phần lớn người dân vẫn chật vật tìm một nơi đủ gần trung tâm để “xây dựng tổ ấm”.

Câu hỏi đặt ra: vì sao người dân lại chật vật sở hữu nhà liền thổ như vậy? Tình trạng thiếu hụt nhà liền thổ giá tầm trung có thể dẫn đến hệ lụy gì? Và đâu là giải pháp cho bài toán quá khó này?

Nhà liền thổ là gì? Vì sao lại được săn đón?

Nhà liền thổ là loại hình nhà ở gắn liền với đất, được xây dựng trên một thửa đất riêng và người sở hữu có toàn quyền sử dụng hợp pháp. Đây là hình thức nhà ở truyền thống, được người Việt ưa chuộng vì giá trị bền vững, khả năng sinh lời cao, dễ cầm cố và ít rủi ro so với các sản phẩm chung cư.

Khác với căn hộ, nhà liền thổ không bị giới hạn về niên hạn sử dụng, cũng không chịu ràng buộc từ ban quản lý hay quy định tập thể về sửa chữa, thay đổi cấu trúc. Với tâm lý “an cư lạc nghiệp”, sở hữu một căn nhà liền thổ là biểu tượng của sự thành đạt trong xã hội Việt.

Bức tranh toàn cảnh thị trường nhà liền thổ hiện nay ra sao?

Theo khảo sát từ các nền tảng giao dịch bất động sản như Batdongsan.com.vn, Chợ Tốt Nhà… tại quý II/2025, các sản phẩm nhà liền thổ dưới 10 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 11% tổng nguồn cung, trong khi đó hơn 70% nhu cầu mua lại tập trung ở phân khúc này. Trái ngược, số lượng nhà liền thổ có giá từ 30 tỷ trở lên lại chiếm đến 34%, nhưng chỉ có chưa tới 10% người tìm mua thực sự quan tâm.

Giá nhà liền thổ tại các quận nội thành TP.HCM như Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh, Quận 10, Gò Vấp… đều đang ở mức trung bình 12–25 tỷ/căn, tùy diện tích và vị trí. Đặc biệt, ở các trục đường chính hoặc gần trung tâm, giá có thể chạm mốc 40–60 tỷ đồng/căn.

Vợ chồng chị Minh Trang – chủ một chuỗi spa tại quận 5 cũ – là ví dụ điển hình. Dù có thu nhập đều đặn hơn 100 triệu đồng/tháng, cùng khoản tích lũy 8 tỷ và dự kiến vay thêm 5 tỷ, nhưng sau nhiều tháng tìm kiếm, vợ chồng chị vẫn không thể tìm được căn nhà ưng ý trong nội thành. Tất cả các căn nhà liền thổ phù hợp đều có giá từ 30-40 tỷ đồng – vượt xa khả năng chi trả của gia đình.

Căn nhà nhiều mơ ước của các hộ dân cư đô thị.

Không chỉ người mua ở thực, ngay cả các nhà đầu tư cũng e dè. Anh Phan Văn Trí, nhà đầu tư lâu năm tại khu Thủ Đức cũ, từng bỏ vốn mua nhà phố cho thuê với giá hơn 10 tỷ, thu lợi đều đặn. Nhưng hiện nay, giá nhà tăng gấp ba lần, trong khi giá cho thuê chỉ nhích nhẹ khiến suất sinh lời rơi xuống mức 2%/năm – không đủ hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác.

Còn ở các quận, huyện ven thành phố như Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi, Quận 12 – vốn được xem là “vùng trũng” giá nhà – thì hiện nay cũng khó kiếm được nhà liền thổ dưới 7 tỷ đồng. Đặc biệt, các căn nhà có pháp lý hoàn chỉnh, nằm gần hạ tầng kết nối tốt thường có giá không dưới 9–10 tỷ.

Theo ghi nhận, trong quý II năm 2025, TP.HCM chỉ có hai dự án nhà liền thổ mở bán mới, tổng cộng khoảng 200 căn. Giá dao động từ 15 đến hơn 30 tỷ đồng/căn. Những dự án chuẩn bị ra mắt trong quý III như của Khang Điền có giá khởi điểm 32 tỷ đồng/căn, hay dự án tại Nhà Bè cũ dự kiến chào bán ở mức 40-60 tỷ đồng – đều vượt xa tầm với của phần lớn người dân.

Chỉ duy nhất một dự án của Bcons (Bcons Eden Park – Vành Đai 3) mở bán đầu tháng 8 với giá từ 5 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, với quy mô nhỏ – chỉ khoảng 40 căn – không thể đáp ứng nhu cầu khổng lồ về nhà ở giá hợp lý tại TP.HCM.

Theo báo cáo từ JLL Việt Nam (JLL là tên viết tắt của tập đoàn hàng đầu của Mỹ chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản chuyên nghiệp với tên đầy đủ là Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle).

JLL cho biết giá sơ cấp nhà liền thổ hiện ở mức 430 triệu đồng/m², tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Giá thứ cấp cũng tăng 4%, lên 165 triệu đồng/m². Tại khu Đông – nơi vốn được kỳ vọng là trung tâm mới của thành phố – giá sơ cấp đã vượt 450 triệu đồng/m², đẩy mức giá mỗi căn nhà phố lên tới vài chục tỷ đồng.

Không chỉ khu Đông, các quận ven như Bình Tân, Tân Phú hay Bình Chánh cũng ghi nhận mức tăng giá dao động từ 3-9%. Trong khi đó, thu nhập người dân không tăng tương ứng khiến khả năng tiếp cận nhà liền thổ ngày càng xa vời.

Đây là những con số cho thấy thị trường nhà phố đã tăng nhiệt chóng mặt, vượt xa tốc độ tăng thu nhập bình quân của người dân.

Nguyên nhân nào đẩy nhà liền thổ vượt tầm với của phần đông dân cư đô thị?

Có nhiều nguyên nhân đẩy giá nhà liền thổ tăng cao, trong đó ba nguyên nhân chính là:

• Khan hiếm quỹ đất: TP.HCM đang đối mặt với áp lực về quy hoạch đô thị, các chính sách siết cấp phép dự án nhà ở thấp tầng nhằm hướng đến phát triển đô thị theo chiều cao (nhà chung cư). Do đó, nguồn cung nhà liền thổ mới khan hiếm, chủ yếu là giao dịch lại trên thị trường thứ cấp.
• Lạm phát tài sản: Trong bối cảnh lạm phát tiền tệ, bất động sản trở thành kênh trú ẩn vốn hấp dẫn, khiến nhà đầu tư dồn vốn vào nhà phố – vốn có khả năng giữ giá và tăng giá tốt hơn so với căn hộ.
• Chi phí đầu tư tăng: Giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và thuế, phí liên quan đến xây dựng tăng khiến giá thành nhà tăng theo.

Hệ quả là: các sản phẩm nhà liền thổ giá tầm trung dần “biến mất”, nhường chỗ cho nhà phố cao cấp hoặc villa hàng chục tỷ đồng.

Nhà liền thổ siêu cao cấp.

Mặt bằng giá cao đang bào mòn sức mua của người dân. Bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam – cho biết, quý vừa qua, TP.HCM chỉ ghi nhận 61 giao dịch nhà liền thổ thành công, giảm 49% so với quý trước. Trong đó, khu Tây – nơi giá còn “mềm” – chiếm đến 73% giao dịch, trong khi khu Đông và khu Nam – nơi tập trung các dự án cao cấp – chỉ chiếm lần lượt 25% và 2%.

Tình trạng này phản ánh rõ xu hướng người mua đang dần dịch chuyển khỏi vùng lõi thành phố, hướng về các khu vực mới có giá bán hợp lý hơn.

Anh Thành (38 tuổi, nhân viên kỹ thuật ở Quận 10) từng có kế hoạch mua một căn nhà nhỏ ở quận Tân Phú với giá khoảng 6 tỷ đồng. Tuy nhiên sau hơn một năm ròng rã tìm kiếm, anh không thể mua được căn nào đáp ứng đầy đủ tiêu chí pháp lý và vị trí. "Hễ thấy nhà nào dưới 6 tỷ là y như rằng hẻm cụt, nhà không số, sổ chung hoặc tranh chấp" – anh Thành chia sẻ.

Tại Thủ Đức, chị Hồng (42 tuổi, chủ tiệm làm tóc) từng rao bán căn nhà 1 trệt 1 lầu, diện tích chỉ 48m2, với giá 9,2 tỷ đồng và chỉ sau 3 ngày đã có người đặt cọc. Người mua là một nhà đầu tư đến từ Hà Nội, chấp nhận giá cao vì cho rằng khu vực này sẽ còn tăng mạnh nhờ metro Bến Thành – Suối Tiên sắp hoàn thiện.

Ngay cả ở Hóc Môn – nơi từng là “vùng trũng giá đất” – hiện tại nhiều căn nhà mới xây, diện tích 70–90m2, cũng có giá dao động 6,5–8 tỷ. Rất hiếm căn có giá dưới 5 tỷ, và nếu có thì thường nằm trong các khu sâu, hẻm nhỏ, khó tiếp cận.

Hệ lụy ra sao?

Việc nhà liền thổ tăng giá mạnh đang tạo ra một ranh giới bất bình đẳng mới trong xã hội: giữa những người đã có nhà phố từ trước và những người trẻ đang tìm cách an cư.

Nhiều người có thu nhập khá (40–60 triệu/tháng) cũng không thể tiếp cận được nhà liền thổ vì nếu vay mua, số tiền trả góp hàng tháng quá lớn. Thậm chí nhiều trường hợp chọn mua căn hộ chung cư thay vì tiếp tục theo đuổi “giấc mơ nhà mặt đất”.

Đặc biệt, đối với những người làm nghề tự do, thu nhập không ổn định, hoặc công nhân hay viên chức mới ra trường – việc sở hữu nhà liền thổ tại TP.HCM gần như là điều không tưởng.

Tình trạng này kéo dài có thể dẫn đến hệ lụy:

• Gia tăng tỷ lệ thuê nhà dài hạn.
• Gánh nặng tài chính nếu cố mua nhà.
• Xuất hiện xu hướng "di cư ngược", tức ra các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai để tìm nhà giá rẻ hơn.

Giải pháp nào để cân bằng thị trường, để phần đông dân cư đô thị sở hữu được nhà liền thổ?

Trước tình trạng lệch pha cung – cầu, nhiều chuyên gia đã đề xuất một số giải pháp mang tính khả thi. Để cải thiện tình trạng này, cần sự vào cuộc từ nhiều phía:

Đối với Nhà nước:

Quy hoạch lại quỹ đất nhà ở trung – thấp cấp: Nới rộng quỹ đất cho phát triển nhà ở thấp tầng ở các khu vực ven đô nhưng vẫn có kết nối hạ tầng giao thông tốt.

Ứng dụng công nghệ để tối ưu hóa thiết kế, tiết kiệm chi phí xây dựng, đồng thời quy hoạch lại không gian đô thị một cách linh hoạt để có thể “chen thêm” nhà phố vào các khu đất bỏ trống.

TP.HCM cần tái cấu trúc lại cơ cấu phân bổ nhà ở, dành quỹ đất phù hợp để phát triển nhà liền thổ giá dưới 10 tỷ. Các khu vực mới sáp nhập như Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi có thể trở thành nơi triển khai các dự án phù hợp với người có nhu cầu ở thực.

Ưu đãi tín dụng cho người mua ở thực: Nhà nước và ngân hàng cần đẩy mạnh các gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, kéo dài thời gian vay và giảm lãi suất. Nên sử dụng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nếu áp dụng hiệu quả có thể làm dịu bớt áp lực cho người mua.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là kết quả từ sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ nhằm hỗ trợ người dân và tháo gỡ vướng mắc của thị trường nhà ở giá rẻ hiện nay. Đây là gói vay ưu đãi cho những người dân đủ điều kiện mua nhà ở xã hội với mức lãi suất tốt hơn khi mua nhà ở thương mại.

Minh bạch hóa chi phí đầu vào: Các khoản chi phí đất, quy hoạch, pháp lý đang chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành bất động sản. Nhà nước cần cải tiến thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, đồng thời kiểm soát giá đất nền đấu giá để không tạo mặt bằng giá quá cao.

Tăng cường phát triển đô thị vệ tinh: Kết nối hạ tầng vùng giữa TP.HCM và các tỉnh như Long An, Tây Ninh, Bình Dương, Đồng Nai cần được đẩy nhanh. Các tuyến đường như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài sẽ mở rộng không gian phát triển nhà liền thổ giá rẻ cho người dân.

Đối với Chủ đầu tư: Thay vì chạy theo thị hiếu nhà siêu sang, cần tập trung phát triển các sản phẩm nhà liền thổ quy mô nhỏ, diện tích 40–60m², phù hợp với đại đa số người dân.

Đối với người dân: Thay đổi kỳ vọng, chấp nhận dịch chuyển đến các khu vực vùng ven như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Đức Hòa… với điều kiện hạ tầng dần được cải thiện. Đồng thời nên cân nhắc mua đất và tự xây thay vì mua nhà hoàn thiện, để tiết kiệm chi phí.

Như vậy, nhà liền thổ vốn được xem là biểu tượng của sự ổn định, an cư và là ước mơ lâu dài của nhiều người dân Việt. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá đất tăng phi mã, việc tiếp cận nhà mặt đất đang trở nên ngày càng khó khăn hơn bao giờ hết – đặc biệt với người trẻ và người có thu nhập trung bình.

Bài toán an cư tại TP.HCM đang đòi hỏi cách tiếp cận toàn diện, từ chính sách quy hoạch, tín dụng, thiết kế đô thị cho đến sự chủ động của người dân. Nếu không sớm có giải pháp đồng bộ, giấc mơ “an cư lạc nghiệp” với một ngôi nhà mặt đất (nhà liền thổ) sẽ mãi là điều xa xỉ với thế hệ tương lai tại đô thị lớn nhất nước.